Российский рынок недвижимости переживает турбулентный период. Спрос на квартиры падает, ипотека становится недоступной, а вот цены, вопреки ожиданиям, продолжают расти.
Спрос падает, квартиры дорожают: эксперт рассказал, когда начнется снижение цен на жилье
Что происходит на рынке недвижимости и когда ждать снижения цен?
Freepik
Руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов рассказал порталу Финансы Mail, в чем причины столь парадоксальной ситуации и дал свой прогноз ближайшего будущего рынка.
Долгое время основным драйвером роста рынка недвижимости была ипотека. Сегодня же высокие процентные ставки сделали ее практически недоступной для большинства россиян. Согласно данным Дом.РФ, количество заключенных ипотечных договоров в первом квартале 2025 года сократилось на внушительные 49% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
«Рыночные ставки по ипотеке для первичного рынка сегодня находятся на уровне 27-29%, что фактически является заградительным барьером. Единственной более-менее доступной программой остается семейная ипотека, на которую в начале года пришлось до 80% всех выданных жилищных кредитов», — сообщил Игорь Талалов.
Казалось бы, снижение спроса должно привести к снижению цен. Однако на рынке недвижимости наблюдается обратная картина – цены продолжают расти, особенно в сегменте новостроек. Это объясняется взаимосвязью спроса и предложения. Падение спроса повлекло за собой сокращение предложения на вторичном рынке.
«Многие собственники предпочитают отложить продажу своих квартир до лучших времен, ожидая снижения ипотечных ставок. Они не хотят продавать недвижимость дешевле, чем рассчитывали», — пояснил эксперт.
Сегодня на вторичном рынке в основном представлены квартиры тех, кому необходимо срочно продать жилье по каким-либо причинам, но даже они не готовы идти на большие скидки.
Девелоперы, в свою очередь, вынуждены поддерживать продажи для обслуживания своих кредитных обязательств по проектному финансированию. Однако это не значит, что они готовы значительно снижать цены, заложенные в финансовые модели проектов.
«Снижение стоимости квартир может привести к переоценке залоговой массы банками и потребовать от девелоперов дополнительных вложений в проекты», — отметил Талалов.
А с этим могут возникнуть сложности, поскольку девелоперы, как правило, работают с большим кредитным плечом, а свободных средств у них часто недостаточно, так как прибыль обычно реинвестируется в новые проекты.
В текущих условиях девелоперы активно ищут способы поддержать продажи. Они предлагают различные программы компенсации ипотечных ставок (что вызывает определенные вопросы у ЦБ РФ), рассрочки, индивидуальные скидки и другие акции. Одновременно с этим наблюдается сокращение объемов выхода новых проектов на рынок, перепродажа площадок и различные формы сотрудничества между девелоперами.
«По сути, девелоперы преследуют те же цели, что и продавцы на вторичном рынке – переждать период высокой ключевой ставки и удержать цены на квартиры», — добавил эксперт.
По словам эксперта, высокая ключевая ставка является одним из основных факторов, сдерживающих рост рынка. На фоне неопределенности в мировой экономике и влияния тарифной политики США ожидать существенного снижения ставки на ближайшем заседании ЦБ РФ не стоит.
«Скорее всего, Банк России займет выжидательную позицию и вернется к вопросу снижения ставки не раньше июня», — предположил аналитик.
Кроме того, ЦБ стремится не допустить резкого перехода от сберегательной модели потребления к потребительской, поскольку это может спровоцировать инфляционный скачок. Поэтому снижение ключевой ставки, вероятно, будет постепенным и нормализация денежно-кредитной политики ожидается лишь в 2027 году. В этих условиях резкого падения цен на квартиры ожидать также не стоит.
«В 2025-2026 годах мы, скорее всего, увидим продолжение роста стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке, в основном из-за инфляции», — спрогнозировал Игорь Талалов.
Более того, по мнению эксперта, в 2027 году рост может ускориться благодаря возвращению отложенного спроса и сокращению предложения на первичном рынке, обусловленному низкими объемами ввода новых проектов в предыдущие два года.