На московском рынке недвижимости набирает обороты необычный тренд: в темпах окупаемости между жилым и малоформатным коммерческим сегментами начинает появляться существенный разрыв.
Безумный тренд на рынке Москвы: кладовки и места на парковке стали окупаться вдвое быстрее квартир
В то время как срок окупаемости столичного жилья вырос до 25 лет, малые коммерческие объекты возвращают вложения в среднем за 8–14 лет.
Magnific
Как сообщает издание «Газета.Ru» со ссылкой на данные аналитического отчета компании ROITeam, инвестиции в малые коммерческие площади, такие как кладовые помещения и машино-места, позволяют вернуть вложенные средства в два-три раза быстрее, чем при покупке квартир для сдачи в аренду.
При этом в текущих рыночных условиях порог входа в коммерческий сектор начинается с сумм, сопоставимых с размером банковского вклада, что делает этот сегмент доступнее жилого.
Так, минимальный объем инвестиций для приобретения коммерческого лота в Москве сегодня составляет от 200 до 400 тысяч рублей — именно в такую сумму оценивается покупка кладового помещения или келлера в строящемся жилом комплексе. Для сравнения, инвестиции через паи в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ЗПИФН) начинаются от 300 тысяч рублей.
Стоимость машино-места в среднем составляет около 4 миллионов рублей, хотя минимальные предложения на рынке стартуют от 2,5 миллиона рублей. Прямое приобретение традиционных торговых или офисных площадей требует значительно более крупных вложений — от 15 миллионов рублей.
Тем временем, в жилом сегменте финансовый порог остается намного более высоким. К середине 2026 года средняя рыночная цена студии, представляющей собой самый доступный формат жилья, достигла 13,3 миллиона рублей, а средняя стоимость однокомнатной квартиры зафиксирована на уровне 17,9 миллиона рублей.
При использовании ипотечного кредитования по рыночным ставкам, которые сегодня находятся в диапазоне 19–21% годовых, только первоначальный взнос в размере 20% потребует от инвестора наличия 2,7 миллиона рублей для покупки студии.
По оценкам аналитиков, эта сумма уже превышает полную рыночную стоимость кладовки или бюджетного машино-места.
Разница в эффективности эксплуатации объектов недвижимости подтверждается статистикой доходности. Сдача в аренду московской однокомнатной квартиры приносит владельцу от 4,1% до 5,5% годовых. При этом к маю 2026 года средний срок окупаемости такого актива вырос почти до 25 лет.
Подобная динамика обусловлена ценовым дисбалансом: за год стоимость однокомнатных квартир увеличилась на 23,4%, достигнув 17,9 миллиона рублей, в то время как арендные ставки показали рост лишь на 2,2%, составив в среднем 60,5 тысячи рублей в месяц.
Малоформатная коммерческая недвижимость имеет совсем иные показатели финансовой эффективности. Средняя доходность таких объектов варьируется от 7% до 12% годовых, а в объектах с наиболее удачным расположением этот показатель может достигать 20%.
Стрит-ретейл обеспечивает доходность на уровне 9,5%, что позволяет полностью окупить вложенные средства в течение 8–14 лет.
Аналитики связывают с этим разрывом рост спроса на малые коммерческие формы, который за последние два года увеличился на 20%. По их мнению, ситуация, в которой стоимость жилой недвижимости растет значительно быстрее доходов от ее аренды, стимулирует инвесторов переключаться на микролоты для формирования арендных портфелей.
Загружаем