Россияне скупают квартиры в Минске: что происходит

«Факторов, влияющих на рост, достаточно много. Одни рассматривают вариант покупки недвижимости в связи с отсутствием ограничений на работу интернета и соцсетей, другие преследуют исключительно инвестиционные цели, видя, как растет спрос и цена недвижимости», — пояснила глава департамента развития сети и межрегиональных сделок российской риелторской компании «Этажи» Ольга Половникова.

Интерес россиян к недвижимости в Минске во многом продиктован неопределенностью на других инвестиционных рынках, говорит гендиректор российской компании в сфере инвестиций в недвижимость Smarent Виктор Зубик. Наибольшей популярностью у наших соотечественников пользуются готовые квартиры в жилых комплексах комфорт-класса, построенные за последние десять лет. Средний чек таких сделок составляет от 60 до 140 тысяч долларов. 

Квартиры в столице Беларуси стоят заметно дешевле московских, однако цены тут растут темпами, которым могут позавидовать даже самые перегретые российские города. Средняя стоимость квадратного метра в Минске за год увеличилась почти на 24%. «Такой динамики роста нет ни в одном из крупнейших городов России, поэтому интерес инвесторов вполне оправдан», — подчеркивает Ольга Половникова. 

Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте составляет около 2–2,1 тысячи долларов, а в востребованных районах стоимость «квадрата» в однокомнатных квартирах доходит до 2,2 тысячи долларов, рассказал президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин. В Москве аналогичное жилье в новостройках комфорт-класса оценивается уже в 4–5 тысяч долларов за квадратный метр и выше. Разница настолько существенная, что на бюджет одной московской квартиры инвестор зачастую может купить в Минске сразу два, а иногда три объекта.

Так, квартира площадью 32 квадратных метра в центре Минска, в доме 1940-х годов, сейчас продается за 9,75 млн рублей. Аналогичная по площади однокомнатная квартира рядом с историческим центром города — за 6,4 млн рублей. А на окраине Минска «однушку» площадью 40 квадратных метров в доме 2015 года постройки можно приобрести за 8,8 млн рублей.

На первый взгляд минская недвижимость — почти идеальная инвестиционная история. В рамках Союзного государства россияне могут покупать, продавать и сдавать жилье в аренду на тех же условиях, что и граждане Беларуси. С точки зрения арендного бизнеса цифры выглядят привлекательно. Если в российских мегаполисах валовая доходность от сдачи квартиры сейчас составляет около 4–4,5% годовых, то в Минске она достигает 5–5,5%. Разница кажется небольшой, но на длинной дистанции именно эти несколько процентов становятся важным аргументом для инвесторов.

Кроме того, белорусский рынок привязан к валюте. Цены на жилье и арендные ставки здесь традиционно фиксируются в долларах или евро. Для россиян это возможность защититься от девальвации рубля как местного, так и российского. 

Однако если рассматривать покупку квартиры под рост цены, то тут уже сложнее оценить выгоду, говорит инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин. По его словам, российская недвижимость за последние годы сильно перегрелась. «Соотношение стоимости жилья и местных зарплат — одно из худших в мире (Россия в топ-50 самых дорогих и недоступных стран по данному критерию). Беларусь замыкает топ-70, что тоже дорого, но все же это более комфортный уровень — близко к Польше и странам Балтии, а там исторически цены более плавно растут за зарплатами. Рынок не так перегрет, поэтому падение или стагнация на годы выглядит менее вероятно, чем в России. Для инвесторов, покупающих жилье в рост в Беларусь, это хороший сигнал», — считает инвестстратег.

Однако в то же время доля россиян на белорусском рынке хоть за год и выросла, она все еще остается небольшой. Это может поддержать цены в сегментах комфорт- и бизнес-класса, но вряд ли радикально изменит среднюю цену по всему рынку.

«В аренде — возможно, мы увидим ажиотаж, сопоставимый с тем, что был в Астане, Ереване и Тбилиси в 2022 году. Но это будет сильно зависеть от того, насколько сильно будет ограничен интернет в России, насколько вообще удобно будет пользоваться им в новых условиях, как сильно пострадает бизнес, как изменится рынок цифровых услуг», — заключил Бахтин.

По словам экспертов, белорусский рынок остается относительно небольшим и не способен обеспечить сверхдоходность, поэтому не стоит воспринимать Минск как новую «золотую жилу». Однако это хороший способ получить предсказуемый доход, вложив часть капитала за пределами страны.