Рынок жилой недвижимости в России в начале 2026 года продолжает находиться в прямой зависимости от денежно-кредитной политики Центрального банка. Высокие процентные ставки определяют поведение заемщиков и девелоперов, создавая условия для формирования отложенного спроса.
Сначала убьет спрос, а потом взорвет рынок недвижимости: как изменения ключевой ставки повлияют на продажи жилья
Эксперты бьют тревогу: сочетание снижения ключевой ставки и массового возврата инвесторов с депозитов в недвижимость может спровоцировать резкий скачок цен на «первичку».
Freepik
Как сообщает портал Bankiros.ru со ссылкой на экспертов, рыночные ставки по ипотечным кредитам без учета льготных программ в среднем колеблются в диапазоне 18–22% годовых. Такой уровень процентов, зависящий от конкретного банка, размера первоначального взноса и типа приобретаемого жилья, по мнению специалистов, по-прежнему остается заградительным для большинства российских семей.
Директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко отметила, что на ближайшем заседании регулятора, которое пройдет 13 февраля, аналитики ожидают либо сохранения текущего уровня ключевой ставки, либо ее осторожного снижения до 15,5%.
Ожидания участников рынка связаны со второй половиной 2026 года, когда возможно постепенное снижение рыночной ипотеки до 15–17%. В оптимистичном сценарии, при условии заметного замедления инфляции и отсутствия новых внешних факторов, допускается приближение рыночных ставок к 13–14%.
«Именно при достижении таких значений ипотечные продукты снова станут доступными для массового потребителя», — пояснила Наливайко.
Коммерческий директор девелопера UDS Михаил Шмыков подчеркнул, что на протяжении всего 2025 года сегмент новостроек демонстрировал разнонаправленную динамику.
«После периода выжидания в первые три квартала спрос начал восстанавливаться к концу года на фоне первых сигналов к смягчению политики ЦБ», — напомнил Шмыков.
Очередной всплеск покупательской активности эксперты ожидают в апреле 2026 года, когда ключевая ставка может составить 15% с перспективой планомерного снижения до 12% к декабрю.
Помимо ипотечных заемщиков, ожидается выход на рынок инвесторов, которые начнут перераспределять средства с банковских депозитов в недвижимость в поисках более доходных инструментов диверсификации портфеля.
По словам эксперта, быстрое снижение ставок в сочетании с накопленным отложенным спросом может выступить драйвером роста цен на первичную недвижимость в конце 2026 года.
Однако существуют и сопутствующие риски, возникающие при сохранении высоких ставок. В текущих условиях возможен сценарий, при котором ключевая ставка опустится лишь до 14,5%.
«Текущего уровня снижения до 16% недостаточно для поддержания спроса на квартиры с дополнительными опциями, такими как отделка и меблировка. Покупатели стремятся минимизировать ежемесячные платежи и отказываются от услуг, увеличивающих общую сумму кредита», — сообшил операционный директор ООО «Монзе» Александр Шнурко.
В результате доля лотов, полностью готовых к заселению, по его прогнозам, в структуре предложения может сократиться с нынешних 15–20% до 7%.
Тем временем, влияние высокой стоимости кредитов становится критическим, так как пересекается с логистическими и кадровыми сложностями девелоперов. Так, хадержки в комплексной подготовке квартир могут приводить к срыву сроков сдачи жилых комплексов.
Не говоря уже о том, что для строительного бизнеса высокая стоимость ипотеки увеличивает операционные риски: замедляется процесс наполнения эскроу-счетов, что лишает компании уверенности в своевременном погашении кредитов, взятых на строительство объектов.
При планомерном снижении ключевой ставки эксперты прогнозируют годовой рост объема выдач в пределах скромных 5–10%, при этом рынок будет восстанавливаться постепенно, без резких скачков в первом полугодии.