Как самозанятому сдавать в аренду не свою квартиру

Однако так это работает сейчас, и неизвестно, какие изменения ждут в будущем — не исключено, что в один прекрасный день налоговая решит пересмотреть свои действия и начнет требовать с самозанятых документы на собственность. Поэтому рассмотрим несколько способов, как легально сдавать квартиру, которая по документам принадледит не вам.

Вернемся к той же ситуации — вы собираетесь сдавать в аренду квартиру ваших родителей, которые и являются ее собственниками. Предложите одному из них оформить самозанятость. Тем более, что делается это довольно легко:

Небольшое напоминание. После регистрации самозанятости, один из родителей должен будет регулярно вносить данные о платежах за аренду квартиры, выдавать арендатору электронный чек и платить НПД. Так что если вы не хотите загружать маму или папу этими процедурами, установите приложение «Мой налог» на свой смартфон или войдите в веб-кабинет для самозанятых через свой компьютер.

Итак, собственник квартиры официально стал самозанятым, и налог на сдачу недвижимости в аренду оплачивается от его лица. Теперь можно спокойно сдавать родительскую квартиру? Нет, это еще не все.

Чтобы абсолютно все ваши действия были официальными и законными, вам еще нужно от собственника квартиры получить доверенность на право управления недвижимостью. Заверять у нотариуса ее не нужно, однако если вы планируете заключить с жильцами договор длительной аренды (от 12 месяцев), то в этом случае нотариальное удостоверение все же понадобится. Дело в том, что такой договор аренды нужно регистрировать в Росреестре, заплатив перед этим госпошлину — 2000 рублей. Увы, без нотариальной доверенности ваш договор не зарегистрируют.

Если же ваш родитель, который является собственником квартиры, принципиально не хочет регистрироваться как самозанятый или давать кому либо логин и пароль от «Моего налога», можно использовать другой способ для легальной сдачи квартиры в аренду.

В этой ситуации вам поможет договор безвозмездного пользования квартирой — образец этого документа можно найти здесь.Другое его название — договор ссуды. И вне зависимости от срока, на которой он заключен, документ не требует регистрации в Росреестре.

Чтобы вы могли спокойно сдавать родительскую квартиру в аренду, пропишите в договоре безвозмездного пользования, что с предварительного согласия родителя — собственника квартиры — вы можете передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. После чего вы получите официальное право распоряжаться квартирой и сможете заключать договор аренды от своего имени. ГК РФ разрешает так делать, если собственники жилья дали на это свое письменное согласие.

После того как вы стали уполномоченным лицом своих родителей — собственников квартиры — и получили возможность сдавать жилье от своего имени, мы можете сами зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы.

Возможно, вы сейчас задались вопросом — а не возникнет ли у меня доход в натуральной форме после получения родительской квартиры в безвозмездное пользование? Не нужно ли мне теперь платить НДФЛ? Отвечаем — нет, не нужно.

То есть, в ситуации со сдачей родительской квартиры в аренду действительно можно запутаться — а не попадает ли передача недвижимости под доход в натуральной форме.

Однако в налоговом кодексе отмечено, что такой доход может возникнуть у физлица, если оно будет иметь дело с ИП или организациями. То есть, если они оплатят что-либо вместо физлица или передадут в безвозмездное пользование какие-либо товары, окажут услугу или выполнят работу. В таком случае это будет считаться доходом в натуральной форме и будет облагаться НДФЛ.

А вот в нашей ситуации, когда безвозмездная передача квартиры происходит от одного физлица другому, получение жилища в пользование не считается приобретением дохода в натуральной форме.

Далеко не все арендодатели стремятся легально оформить свой доход от сдачи квартиры через самозанятость. В то время как у этого налогового режима есть свои плюсы.

Во-первых, как мы уже говорили, самозанятым стать довольно легко — понадобится только мобильное приложение «Мой налог» или личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Во-вторых, при регистрации самозанятости ваш доход от сдачи квартиры в аренду становится легальным. Официальный статус защищает вас от штрафов за неуплату налогов и помогает защищать свои права в суде, если между вами и заказчиком возникла конфликтная ситуация.

Кроме того, в некоторых случаях самозанятые могут претендовать на дополнительные бонусы — например, во время эпидемии COVID-19 государство вернуло самозанятым налог, уплаченный за 2019 год, а также предоставило дополнительный налоговый капитал в размере 12 130 рублей. Эти деньги, подобно налоговому вычету для самозанятых, расходовались в счет уплаты налога.

В-третьих, самозанятость позволяет вам официально подтвердить доходы, если вы соберетесь брать кредит или ипотеку.

В-четвертых, у самозанятых низкие налоговые ставки и нет обязанности платить страховые взносы. Вплоть до 2029 года налоговые ставки в 4% и 6% для самозанятых не изменятся. Отчисляя в виде налогов только эти проценты, самозанятые могут не платить страховые взносы на ОПС. Однако в этом случае работа по НПД не будет учитываться в трудовом стаже.

В-пятых, можно работать по трудовому договору и при этом быть самозанятым. Ваш работодатель будет удерживать из вашей официальной зарплаты 13% НДФЛ, и вы сами будете платить с вашего дополнительного дохода НПД. Такая схема особенно удобна в том случае, когда вы собираетесь получить налоговый вычет, поскольку для этого вам нужно обязательно иметь доход, облагаемый НДФЛ. Более подробно о том, как самозанятый может получить налоговый вычет, мы рассказывали в этом материале. Кстати, совмещать ИП и самозанятость тоже можно.

Вдобавок к этому, в рамках своей самозанятости вы можете совмещать разные виды деятельности — например, печь тортики на заказ и писать рекламные тексты.

Будучи самозанятым вы также можете нанимать сотрудников — только оформлять их нужно через договор гражданско-правового характера (ГПХ) или договор подряда.

Еще одним плюсом самозанятости является и то, что вы можете вести дела без отчетности и без кассового аппарата — все чеки формируются онлайн в приложении «Мой налог».