В феврале ипотечный рынок начал оживать. После традиционного январского затишья объем выдачи жилищных кредитов в конце зимы удвоился. По данным ВТБ, количество заключенных сделок достигло 8,4 тысячи. Общая сумма ипотечных кредитов, оформленных россиянами за месяц, превысила 42 миллиарда рублей.
Взять ипотеку будет нереально: кому откажут в кредите на покупку жилья
С июля получить жилищный кредит со взносом ниже 20% станет почти невозможно.
Freepik
В этом году нас ждут серьезные изменения на ипотечном рынке. Новшества затронут как семейную ипотеку, так и правила выдачи кредитов. Одни меры направлены на поддержку семей, другие, напротив, усложнят процесс получения займа для части россиян.
Содержание
Что сейчас происходит на рынке ипотеки
Данные агентства Frank RG подтверждают эту динамику: общий объем сделок в целом по рынку в феврале достиг 218,9 миллиарда рублей. Это на 80% больше январского уровня. «Прирост ипотечных продаж по сравнению с январем — сезонное явление, поэтому о кардинальном изменении ситуации говорить не приходится», — уточнил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Главным драйвером остаются госпрограммы. Экономисты отмечают, что именно благодаря им россияне продолжают использовать ипотеку, несмотря на сложные экономические условия.
Какой размер переплаты
Средняя полная стоимость жилищных кредитов (ПСК), включающая проценты, страхование и прочие расходы, к началу весны опустилась до 29,6%. Однако по-прежнему это неподъемные проценты для большинства граждан.
Так, переплата по ипотеке сегодня космическая — за эти деньги можно приобрести несколько квартир. Такой вывод сделал старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников, опираясь на расчеты по текущим рыночным условиям.
Сегодня стоимость средней однокомнатной квартиры в столице составляет около 12 миллионов рублей. При стандартном первоначальном взносе в 20% сумма ипотечного кредита будет 9,6 миллиона рублей. Если оформить займ на 30 лет под текущую рыночную ставку в 29%, ежемесячный платеж достигнет примерно 230 тысяч рублей. При этом для комфортного обслуживания такого кредита заемщику нужно зарабатывать не менее 301 тысячи рублей в месяц.
«Итоговая переплата за весь срок кредитования составит порядка 53 миллиона рублей. Это больше, чем стоимость четырех однокомнатных или трех двухкомнатных квартир в Москве», — рассказал Гусятников. Такие данные наглядно демонстрируют, каким неподъемным бременем для большинства россиян сегодня является ипотека.
Что изменится в этом году
Семейную ипотеку распространят на вторичное жилье
С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку можно будет оформить не только на новостройки, но и на вторичное жилье. Новая мера направлена на поддержку семей в регионах с низким уровнем жилищного строительства. Об этом сообщил Минфин.
Условия программы:
- Воспользоваться льготной ипотекой смогут семьи с ребенком в возрасте до шести лет включительно. Взять такой кредит можно только один раз.
- Город должен быть с низкими темпами строительства, где ежегодно возводится не более двух домов.
- Вы приобретаете жилье в многоквартирном доме, который не старше 20 лет и не признан аварийным.
Важное ограничение: покупать недвижимость нельзя у родственников или других взаимозависимых лиц. Льготная ставка останется на уровне 6% годовых.
«Это важное решение, которое направлено на улучшение жилищных условий российских семей, проживающих в населенных пунктах, где практически не строится новое жилье. Таким образом мы продолжаем совершенствовать семейную ипотеку, делая эту меру поддержки адресной», — отметил заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков.
Выдачу кредита ужесточат
С 1 июля Центробанк вводит новые ограничения для рискованных заемщиков. Эти меры усложнят процесс получения ипотечного кредита для граждан с нестабильным финансовым положением.
Что изменится?
Центробанк планирует поэтапное внедрение макропруденциальных лимитов (МПЛ), которые позволят регулировать объемы выдачи ипотеки для таких заемщиков. Они начнут действовать в июле 2025 года. На первой стадии эти меры коснутся тех, кто:
- Тратит более 80% своего ежемесячного дохода на погашение долгов.
- Вносит низкий первоначальный взнос — менее 20%.
На данный момент неизвестно, какие конкретно планируются размеры лимитов. Как подчеркнули в Центробанке, решения будут приниматься с учетом ситуации на рынке недвижимости, а также состояния экономики в целом.
Как ограничения повлияют на рынок
Однако, по большому счету, банки уже давно с большой осторожностью подходят к одобрению таких заявок. Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимости», отмечает, что многие из рискованных заемщиков уже лишены возможности взять ипотеку. Новые правила, по прогнозам, затронут лишь около 5% потенциальных клиентов.
«Процент одобрения ипотеки в первом квартале 2025 года ниже на 30% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Поэтому не думаю, что именно с 1 апреля еще более осложнится выдача кредитов. Цены на недвижимость формируются из многих факторов, не только под влиянием показателя долговой нагрузки потенциальных покупателей», — подчеркнула руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.
Кроме этого, не отразятся ограничения и на спросе. Сегодня 84% всех сделок приходится на льготные программы, которые продолжают пользоваться огромной популярностью, даже несмотря на быстро заканчивающиеся лимиты. По словам владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, «сложным» заемщикам доступ к ним давно закрыт, так что эти изменения не приведут к резкому спаду.
Эксперт уверен, что на стоимость недвижимости это тоже сильно не повлияет. Небольшое снижение (до 5%) возможно только в случае неликвида, от которого девелоперы постараются избавиться с минимальными для себя потерями. Но для остального рынка условия останутся прежними. Стоимость рабочей силы и стройматериалов не снижается, а значит, и оснований для удешевления жилья нет, считает Лазовский.
Действительно, при нынешних ставках ипотека и без ограничений ЦБ является «удовольствием», доступным лишь узкому кругу россиян. Сегодня люди сами все чаще отказывают себе в кредитах — кто захочет переплачивать за квартиру стоимость сразу нескольких таких? Поэтому большинство граждан давно уже установили для себя внутренние ограничения на ипотеку, отложив покупку до лучших времен.