На фоне неподъемных ставок по ипотеке рассрочка уверенно выходит на первый план как главный способ покупки жилья в новостройках. За январь 2025-го объем ипотечных сделок сократился: количество снизилось на 71%, а общая сумма — на 68% по сравнению с прошлым годом. Эти цифры заставляют застройщиков пересматривать подходы к продажам. Спасательным кругом для рынка стала рассрочка. Уже сейчас 40–50% сделок заключаются по этой схеме, и, по прогнозам экспертов, к концу года ее доля превысит уже половину.
Вместо дорогой ипотеки: как рассрочка может оставить вас без денег и квартиры
Эксперты назвали главные опасности такой формы оплаты.
GettyImages
Рассрочка от застройщиков стремительно захватывает рынок, но за этой привлекательной возможностью скрываются серьезные риски для покупателей. В настоящий момент регулировать такие сделки властям сложно, поскольку они не попадают под категорию кредитных продуктов. Разбираемся, какие ловушки могут поджидать россиян и почему застройщики тоже играют с огнем.
Содержание
Застройщики перешли c ипотеки на рассрочку
«Объем льготной ипотеки в наших продажах по объектам в Москве в январе 2025 года составил всего 25%. Доля стандартной рыночной ипотеки под 30% годовых составила всего 3%. Еще 8% — это приобретение квартир за наличку, и 64% — это программы рассрочки», — рассказала Айгуль Юсупова, застройщик и управляющий партнер девелоперской компании. По ее прогнозам, в этом году рассрочка только будет набирать популярность. Это тренд, который отвечает на запросы рынка. Исключение составит лишь Дальний Восток, где 60% продаж приходится на дальневосточную ипотеку под 2% годовых.
Однако рассрочка – мера вынужденная для застройщиков. При этой схеме поступления средств на эскроу-счета происходят постепенно, что усложняет снижение ставки по проектному финансированию, необходимому для строительства. Это создает дополнительное давление на бизнес, отмечают эксперты.
По мнению руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, такой способ покупки недвижимости сразу начнет терять популярность, как только ипотека вернется к приемлемым значениям — хотя бы 12–14% годовых. Рассрочка просто невыгодна для застройщиков, уверен эксперт. Однако почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что рынок адаптируется к новой реальности, и рассрочка заменит жилищные кредиты. По его мнению, стандартная модель, где покупатель оплачивает 100% стоимости через ипотеку или наличные, будет постепенно уступать место более гибкой схеме «дольщик внес 10% стоимости и ждет, когда дом построится».
Как работают рассрочки на квартиры
Сегодня такие программы доступны как для строящегося, так и для готового жилья. Оформить рассрочку можно через договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ) до фактической сдачи дома.
Как рассказала руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская, условия сделки сейчас максимально гибкие. Например, первоначальный взнос может составлять 20% стоимости жилья, а ежемесячные платежи фиксируются в диапазоне от 150 до 200 тысяч рублей.
«Сегодня рассрочка выдается без обременения, на весь период строительства и даже на более длительный срок. Часто рассрочка предоставляется без процентов на весь период либо под минимальный процент»,— добавил президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.
При этом девелоперы подчеркивают, что контролируют структуру сделок, включая обязательный минимальный первоначальный взнос. Также наблюдается важная тенденция на рынке — увеличение сроков рассрочки. Если раньше они составляли до двух лет, то теперь у некоторых компаний возможна оплата в течение пяти-семи лет, что позволяет клиентам существенно снизить финансовую нагрузку. Однако в то же время на рынке есть игроки, которые предлагают более рискованные «агрессивные» схемы.
Какие риски существуют
Главная проблема — непрозрачность условий. Часто покупатели сталкиваются с запутанными правилами, скрытыми переплатами и комиссиями. Также Центробанк обращает внимание на еще одну важную деталь: долги по рассрочке не попадают в бюро кредитных историй. «Ведь рассрочка — это тоже долг, даже если он беспроцентный, но вы должны позже чуть во времени, но заплатить определенные суммы. Это долг, и данные об этом долге не передаются в бюро кредитных историй», — отметила Эльвира Набиуллина. Это значит, что реальная долговая нагрузка покупателя может быть занижена.
В результате банки, не зная полной картины, выдают новые займы, что чревато финансовыми трудностями для самих граждан. Чтобы защитить россиян, ЦБ планирует ввести меры регулирования, которые сделают правила рассрочки прозрачнее и исключат скрытые условия.
«Покупатель может лишиться и квартиры, и вложенных денег. Также при рассрочке покупатель не защищен от навязывания дорогих дополнительных услуг, что ущемляет права и интересы потребителя», — рассказала специалист проекта «За права заемщиков» Александра Пожарская.
Эксперты также предупреждают о риске появления «пузыря рассрочек» на рынке недвижимости из-за слишком лояльных условий от застройщиков. Однако мнения здесь расходятся. Одни считают, что рынок уже балансирует на грани, другие уверены, что серьезных угроз пока нет.
«Наверное, можно говорить, что "пузырь рассрочек" формируется. У нас вообще много перекосов на рынке, на сегодняшний день рассрочка — не самый губительный и серьезный, но пока те инструменты, что застройщики пытаются внедрить, чтобы выкрутиться из ситуации, только усугубляют ее. Я здесь скорее поддерживаю политику Центробанка, который пытается все это охладить и снизить количество рискованных схем», — поделилась мнением руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева.
Кроме этого, некоторые застройщики убеждают покупателей в том, что они после снижения ключевой ставки легко смогут перейти с рассрочки на ипотеку. Реальность, однако, такова, что никаких гарантий этого нет, поскольку у девелоперов просто отсутствуют инструменты, чтобы полноценно оценить платежеспособность клиентов, как это делают банки. В итоге рассрочка, хоть и выглядит привлекательной, может стать ловушкой. Без должной прозрачности и гарантий покупатели рискуют оказаться в долговой яме.