С весны прошлого года рассрочки стали набирать популярность на рынке недвижимости. Это связано с изменениями экономических условий в стране: ключевая ставка пошла вверх, а вместе с ней подорожала рыночная ипотека. Одновременно с этим ужесточились условия по ипотечным госпрограммам. В итоге спрос на жилье упал, и настоящим спасением для рынка стала рассрочка.
В России нашли альтернативу ипотеке: что с ней не так
Эксперты предупредили о рисках покупки жилья в рассрочку.
GettyImages
В условиях высоких ипотечных ставок и сокращения льготных программ кредитования рассрочка стала едва ли не главной альтернативой для россиян. Если раньше участники рынка обсуждали риски «ипотечного пузыря», то сегодня все чаще говорят о формировании «пузыря рассрочек». Разбираемся, есть ли повод для беспокойства.
Содержание
На рынке жилья растет доля рассрочек
Так, в этом году доля таких сделок выросла настолько, что у некоторых застройщиков она составляет более половины от общего объема продаж. По словам Елизаветы Даниловой, руководителя департамента финансовой стабильности Центробанка, накопленный объем рассрочек сейчас оценивается примерно в 1 триллион рублей. Эта цифра прозвучала на ежегодном банковском форуме, организованном агентством «Эксперт РА».
Данилова отметила, что в текущем году продажи недвижимости в квадратных метрах снизились примерно на 10%. Однако в денежном выражении рынок, напротив, показал рост на 7% за последние месяцы. Она подчеркнула, что объемы продаж увеличились именно через рассрочку.
«Мы знаем, что это всегда использовали застройщики, такой инструмент, но последнее время, особенно с середины прошлого года, все чаще они к нему прибегают, у некоторых застройщиков, по опросным, оценочным данным, мы видим, что доля рассрочки доходит до 50% и более», — рассказала эксперт.
Какие существуют риски
И хотя рассрочка спасла первичный рынок жилья в России от краха, у этого инструмента есть свои недостатки. Как рассказал основатель компании «Smarent» Виктор Зубик, главная проблема заключается в замедлении финансирования проектов. Вместо того чтобы сразу получить на эскроу-счет полную стоимость квартиры, застройщик довольствуется лишь первоначальным взносом. Это может сказаться на сроках и качестве строительства в будущем.
Покупатели, выбирая рассрочку, тоже нередко сталкиваются с подводными камнями. Один из них — завышенная стоимость объекта. По словам Зубика, некоторые застройщики честно рассказывают, как изменится цена квартиры при оформлении рассрочки, другие же даже не дают скидок, которые, например, доступны при полной оплате или использовании ипотеки. В итоге переплата может составить от 10 до 35%, что делает рассрочку не такой уж и выгодной.
Еще одна проблема — большие платежи в конце. «Небольшой первоначальный взнос и низкие ежемесячные платежи — это прекрасно, но в конце все равно придется вносить крупный платеж — 10, 15, 20 миллионов рублей — и сразу. Большинство покупателей не располагают такими средствами и оказываются в тупике», — отметил Зубик.
Кроме того, до полной выплаты клиент не является владельцем жилья и не может им распоряжаться. Нельзя перепродать квартиру, не погасив долг перед застройщиком, а найти покупателя, согласного на такую схему, будет задачкой со звездочкой. И даже если вдруг вам это удастся, такая сделка обычно сопровождается большим дисконтом, что существенно снижает выгоду.
Вдобавок, просрочки по платежам чреваты серьезными санкциями. Застройщик имеет право расторгнуть договор и удержать первоначальный взнос. Сейчас действует мораторий на такие меры до 30 июня 2025 года, но после этой даты ситуация может измениться.
Также многие рассчитывают, что смогут рефинансировать оставшийся долг через ипотеку, если ставки снизятся, или перепродать квартиру. Однако Зубик предупреждает, что такая стратегия крайне рискованна. Никто не может гарантировать, что ставки действительно упадут, что ипотеку одобрят или рынок вырастет.
По итогам 2024-го в рассрочку было куплено около 20% квартир, сообщает Центробанк. Такой динамикой еще в прошлом году обеспокоились власти. Сейчас в ЦБ работают над урегулированием вопроса рассрочки. «Наша цель — учет долговой нагрузки человека и ограничение связанных с этим рисков, а также понятность и прозрачность условий рассрочки для покупателя, включая отсутствие скрытых переплат и комиссии», — рассказали в ЦБ.
Грозит ли рынку кризис
Срок завершения большинства действующих рассрочек придется на 2027–2028 годы, но кризиса на рынке недвижимости это не спровоцирует, уверен Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики компании «Asterus».
По словам эксперта, если покупатель не справляется с выплатами, у застройщика есть два варианта. Первый — расторгнуть договор и выставить квартиру на рынок. Второй — попытаться реструктурировать рассрочку, предложив клиенту, например, доплату за нарушение сроков или пересмотр объема платежей. Такой подход позволяет найти выход из дефолтной ситуации без разрыва соглашения.
Если же у покупателя все-таки нет возможности продолжать выплаты, договор аннулируется, и недвижимость вновь выставляется на продажу. Как правило, за время, пока объект находился в сделке, его цена успевает вырасти, что позволяет застройщику компенсировать часть издержек. По оценкам Бобкова, число таких случаев сегодня не превышает 20% от общего объема сделок с рассрочкой, однако официальной статистики по этому вопросу пока нет.
И хотя сейчас рынку из-за массовой рассрочки кризис не грозит, поводов для оптимизма тоже немного. Как подчеркивает Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, рассрочка невыгодна ни покупателям, ни застройщикам. Единственный выход — вернуть ипотечные ставки к адекватным 12–14%, и тогда эта тема исчезнет из актуальной повестки сама собой.