Рынок сходит с ума: россияне будут арендовать квартиры всю жизнь?

Эксперты связывают нынешнюю активность не с реальным ростом спроса, а с кратковременным эффектом отложенных покупок. Если в 2023-м большая часть сделок стимулировалась льготной ипотекой под 8%, то сегодня ставки выросли почти вдвое. По состоянию на конец сентября 2025-го средняя ипотечная ставка достигла 14,3%. Рыночные кредиты без господдержки обходятся заемщикам еще дороже — 21,8% годовых. В таких условиях большинство россиян были вынуждены отложить решение о покупке на неопределенный срок. Сегодня на рынке остались в основном те, кто приобретает жилье на свои средства или в более дорогих сегментах, где зависимость от ипотечных ставок ниже.

В условиях падающего спроса девелоперы тоже не торопятся с запуском новых проектов. За девять месяцев 2025-го они вывели на рынок 28,6 миллиона квадратных метров жилья — это на 16% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие данные приводит аналитический центр «Дом.РФ». Более того, в начале осени власти официально разрешили застройщикам переносить сроки ввода домов, назвав это антикризисной мерой. Сегодня, по оценкам участников рынка, около 20% девелоперов затягивают сроки сдачи.

Несмотря на охлаждение спроса, цены на жилье продолжают расти. За два года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 30% и достигла 202,1 тысячи рублей. Девелоперы предпочитают сдерживать предложение, а не снижать цены, что создает на рынке иллюзию устойчивости.

Эксперт и кандидат экономических наук Ирина Ахмадуллина оценила, во сколько сегодня обойдется ипотека россиянам. По ее расчетам, если покупатель решит приобрести квартиру в Москве стоимостью 11,8 миллиона рублей на 25 лет при средней ставке 21,24% и минимальном взносе в 10%, его ежемесячный платеж составит 188 952 рубля. Всего переплата за срок кредита достигнет 46 миллионов рублей, что эквивалентно четырем квартирам в Москве или семи в Казани, где средняя цена жилья — 6,3 миллиона рублей.

Экономист подчеркивает, что даже при рекордно высоких ставках цены на жилье не корректируются — ни на первичном, ни на вторичном рынке. По ее данным, чтобы накопить на квартиру в Москве стоимостью 11,8 миллиона рублей, при средней зарплате 161 тысяча рублей (по данным Росстата), человеку потребуется 73 месячных зарплаты, то есть более шести лет без каких-либо расходов.

Сейчас россияне все активнее уходят на рынок аренды. За последний год количество предложений съемного жилья выросло почти на треть. По данным «Авито Недвижимости», 85% спроса приходится на квартиры, из которых половина — однокомнатные. Причем около 50% объявлений размещают сами владельцы, и именно такие варианты пользуются наибольшим интересом: откликов на них на 50% больше, чем на предложения от посредников. Фактически аренда стала безальтернативным вариантом, говорит эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнев.

«Чисто математически при текущих рыночных ставках (20%) аренда безальтернативна — ипотечные платежи в таком случае слишком обременительны. Однако если удается воспользоваться льготной ставкой (около 6%), то покупка квартиры в ряде городов оказывается оправданной и выгоднее долгосрочной аренды», — отметил эксперт.

В то же время аналитики отмечают, что со временем ситуация может измениться. Главный показатель, на который стоит обратить внимание, — индекс price-to-rent. Этот коэффициент показывает, что выгоднее в данный момент — покупать жилье или арендовать. Он рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры на вторичном рынке в конкретном году к размеру аренды жилья тех же габаритов. Если индекс ниже 15 пунктов, разумнее покупать, если выше 20, выгоднее снимать. Диапазон 15–20 считается «серой зоной», где однозначных рекомендаций нет.

По данным аналитиков федеральной компании «Этажи», если в прошлом году индекс в Москве составлял 17,4, то в 2025-м он опустился аж до 15,9 пунктов, достигнув минимума за последние семь лет. Для сравнения, даже в относительно благополучном 2021 году показатель был 16,6 пунктов.

Впрочем, применительно к российской практике индекс price-to-rent имеет ряд недостатков. Исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова отмечает, что этот показатель не учитывает ипотечные ставки, а они сегодня едва ли не главный фактор, влияющий на принятие решения о покупке.

«За рубежом, где индекс активно используют, этот показатель куда более стабилен, чем в России в последние годы, поэтому он больше применим при выборе между арендой и покупкой за счет собственных средств», — пояснила эксперт.

Также, по ее словам, индекс не учитывает риски будущего роста цен на жилье и наличие квартир с дисконтом. Да и к тому же, рынок аренды в России подвержен сезонным колебаниям и последние годы был дефицитным.

Иными словами, даже если цифры и сигнализируют о том, что покупка в ближайшем будущем может стать выгоднее, реальная доступность жилья остается низкой. Поэтому большинство экспертов сходятся во мнении, что в нынешних реалиях аренда — более разумное решение, особенно для тех, кто не имеет льготных условий по ипотеке. Это не только способ сэкономить и избежать долгов, но и возможность дождаться более благоприятной ситуации на рынке.