Падения цен не дождемся: почему стоит покупать квартиру прямо сейчас

Летом власти свернули льготную ипотеку под 8%, сохранив несколько точечных программ с жесткими требованиями. Большинству остался лишь рынок с его неподъемными ставками и ценами. Инфляция, постепенно подбирающаяся к 10% годовых, подливала масла в огонь. Стоимость стройматериалов росла весь 2024-й. Чтобы «отбить» расходы, застройщики были вынуждены держать высокие ценники. В результате квадратный метр в новостройках в прошлом году в среднем подорожал на 6%. На вторичном рынке ситуация складывалась не лучше. Владельцы квартир, ранее планирующие продажу, начали массово сдавать жилье в аренду.

В начале 2025-го рынок продолжил адаптироваться к новой реальности. По словам президента Российской гильдии риелторов Артемия Шурыгина, продавцам и покупатели необходимо смириться с тем фактом, что высокие рыночные ставки по ипотеке с нами надолго.

Сейчас застройщики находятся в поисках доступных инструментов поддержания спроса. Чтобы привлечь россиян к покупке жилья, ранее использовались программы рассрочки и субсидирования ставки. Однако с 1 января в силу вступил единый ипотечный стандарт, и теперь застройщикам необходимо подстроиться под новые требования. Правда, пока никто точно не знает, как это будет работать, поскольку риелторы ждут разъяснений от банков, а банки — от Центробанка, отмечает Шурыгин.

По данным эксперта, в начале года цены на недвижимость демонстрируют разнонаправленную динамику. В одних городах и районах они снижаются, в других — продолжают расти, но уже гораздо меньшими темпами. Существенных скачков на рынке пока не наблюдается.

Говоря о перспективах обвала цен, Шурыгин подчеркнул, что подобных сценариев в российской практике не было. «Не так много экспертов говорили о том, что цены рухнут. В моем окружении больше склонялись к тому, что никаких резких движений не будет. Все зависит от многих факторов и, прежде всего, от доступности ипотеки. Сейчас мы видим, что есть семейная ипотека, которую планируют распространить на вторичку. Иными словами, существенного удешевления квартир ждать не приходится», — рассказал эксперт.

Разделяет эту точку зрения и коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. Он считает, что дальнейшую динамику на рынке будет определять денежно-кредитная политика Центробанка. Смягчение условий, по его словам, возможно не раньше второй половины года, и именно это станет решающим для формирования спроса.

При сохранении текущих условий рост цен на жилье составит 6–8% за год, считают эксперты. Однако при снижении инфляции этот показатель может оказаться ниже. В то же время некоторые специалисты прогнозируют увеличение стоимости квадратного метра до 10%, поскольку застройщикам необходимо компенсировать увеличившиеся затраты на строительство.

Есть и противоположное мнение: при благоприятной экономической обстановке цены на жилье могут снизиться на 20–30% относительно прошлогоднего уровня. Эксперты объясняют такой прогноз тем, что рынок до сих пор страдает от «раздутого пузыря», который сформировался из-за льготных ипотечных программ прошлых лет.

Как рассказал президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин, на первичном рынке сейчас можно найти интересные варианты со скидками, но это скорее исключение, чем правило. По его словам, такие предложения встречаются только в отдельных проектах или жилых комплексах, где цены изначально были завышенными, и теперь застройщики вынуждены идти на уступки, предлагая скидки до 10–20% на определенные лоты. Правда, эти «акции» часто сопровождаются дополнительными условиями, например, обязательной оплатой всей суммы сразу.

Что касается вторичного рынка, то, как правило, собственники продают квартиру, чтобы приобрести новое жилье, поэтому они стараются завершить сделку как можно быстрее. Это дает покупателям шанс поторговаться, хотя размер скидки здесь заметно скромнее — редко превышает 10%.

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку, то эксперты единогласно утверждают, что ситуация в ближайшие полгода кардинально не изменится, и брать кредиты на жилье сейчас нецелесообразно.

Центробанк прогнозирует, что в этом году ключевая ставка будет оставаться на уровне 17–20%. В 2026-м она может упасть до 12–13%, и только в 2027 году ожидается снижение до 7,5–8,5%. То есть, мы еще долго будем жить без доступной ипотеки. Сегодня даже краткосрочный кредит приведет к большой переплате. «При ставке 30% годовых за год вы заплатите банку почти треть стоимости квартиры. Ипотека оправдана лишь в ограниченных случаях, например, при обмене жилья с небольшой доплатой, которую можно покрыть кредитом. Но даже в этом случае важно стремиться к быстрому погашению займа из-за высокой ставки», — отметила директор компании Key Capital Ольга Гусева.

Однако если у вас есть средства для покупки жилья, аналитики советуют не откладывать. В условиях высокой инфляции рублевые сбережения теряют свою ценность, тогда как стоимость жилья, наоборот, продолжает расти.

Недвижимость по-прежнему служит хорошей защитой от инфляции, утверждают эксперты. К тому же если вы купите квартиру на стадии строительства, то за время реализации проекта ее стоимость может ощутимо увеличиться. Кроме того, аренда жилья в нынешних условиях — тоже хороший источник дохода, поскольку спрос высокий, а вакантных площадей практически нет.