Жилье скоро станет по карману: почему застройщики начали «тайно» снижать цены

Так, в Ростове-на-Дону строительная компания «Донстрой» не смогла рассчитаться с банком по кредиту на 11 миллионов рублей и была признана банкротом. В этом же регионе несчастье постигло компанию ООО «СТЭК», которая не вернула 39 миллионов рублей своим кредиторам. В Екатеринбурге на грани краха оказался застройщик «Стройпроект Групп». Компания рискует сорвать проект комплексного развития территории на 850 миллионов рублей. Подобные проблемы на рынке недвижимости встречаются и в других регионах.

Почему же это происходит? Как объяснила Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, этот год станет критическим для строительного сектора. Причина проста: падение продаж квартир в новостройках после отмены льготной ипотеки под 8% и резкий рост ставок по жилищным кредитам сделали покупку недвижимости для большинства россиян дорогим удовольствием. К тому же, по словам депутата, многие девелоперы до этого момента работали на грани рентабельности — их проекты едва ли приносили больше 15% прибыли.

Как отметил почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, нынешние проблемы строительных компаний были предсказуемы. Когда у них была возможность получать кредиты и использовать деньги дольщиков, субсидируемые государством в рамках льготного ипотечного кредитования, строительный бизнес процветал. Сегодня, когда расходы на проектное финансирование увеличились, а вместе с этим и себестоимость строительства, у девелоперов наступила черная полоса. Особенно тяжело сейчас тем, кто работает в сегменте «эконом-класса», где льготная ипотека была ключевым фактором спроса. Также под ударом оказались и новые игроки на рынке, а вот у крупных холдингов, благодаря диверсификации бизнеса, дела обстоят гораздо лучше, добавил специалист.

Кроме этого, ситуация может быть еще сложнее, чем кажется на первый взгляд. Депутат Разворотнева предположила, что некоторые банкротства застройщиков — своеобразная уловка. По ее словам, девелоперы, возможно, сознательно идут на процедуру банкротства после того, как распродали квартиры, чтобы избежать претензий покупателей и штрафных санкций.

По данным Росстата, объем введенного жилья в прошлом году снизился на 2%, составив 107,8 млн кв. м. А в январе 2025-го ситуация усугубилась — показатель упал сразу на 9,7%, до 10,9 млн кв. м. Это тревожные данные, которые уже на старте нового года сигнализируют о проблемах на рынке жилья.

По прогнозам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, сокращение запусков новых строительных проектов в этом году может иметь серьезные последствия для рынка через пару лет. «Если в 2024 году было запущено 48 млн кв. м., то в этом году показатель может снизиться до 30-35 млн. Учитывая, что в среднем между началом строительства и вводом жилья в эксплуатацию проходит 2-3 года, то низкие запуски, которые мы, возможно, увидим в этом году, повлияют на снижение предложения новостроек в 2027 году»,— считает Гольдберг. Однако, если в 2025-м уровень продаж продолжит падать, эксперт допускает появление проблем уже в следующем году.

Почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев прогнозирует, что в ближайшее время все застройщики столкнутся с падением доходности. Но, несмотря на это, никто не будет снимать с продаж свои объекты и продолжат бороться за каждого клиента. Эксперт уточнил, что одна из главных проблем на рынке — покупателей стало в два раза меньше, а это означает ужесточение конкуренции среди компаний.

Хотя количество новых проектов будет сокращаться, это не приведет к росту цен, по мнению Апрелева. Подорожание возможно только при увеличении спроса, а его, как и прежде, нет. Застройщики, несмотря на очевидные проблемы, не хотят публично признавать необходимость снижения цен, хотя ситуация для них уже критичная. Так, на сегодняшний день квартиры с отделкой и мебелью часто продаются дешевле, чем аналогичные объекты на стадии строительства. Это говорит о том, что застройщики уже не могут игнорировать падение спроса и вынуждены идти на уступки. «В этой ситуации застройщикам просто придется снижать цены. Происходит снижение объемов продаж в полтора-два раза», — рассказал эксперт.

Подтверждают это и специалисты «Домклик» и Центра финансовой аналитики (ЦФА) «Сбера». По их данным, темпы роста цен на «первичку» стабилизировались, и фактически в реальном выражении наблюдается даже их снижение. Все дело в том, что расходы застройщиков растут намного быстрее, чем инфляция. Это создает серьезное давление на рынок, и специалисты уверены, что в ближайшем будущем падение цен будет и в номинальном выражении.

В начале года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 171,1 тыс. рублей. Безусловным лидером остается Москва, где «квадрат» обойдется россиянам в 351,5 тыс. рублей. За ней следуют Санкт-Петербург (246,8 тыс.), Московская область (191,3 тыс.), Татарстан (187,3 тыс.) и Ленинградская область (172,5 тыс.). В то же время самыми доступными регионами остаются Волгоградская (114,6 тыс.) и Челябинская области (119,1 тыс.).