Центральный банк России зафиксировал резкий рост популярности рассрочек при покупке жилья: уже в первом квартале 2025 года такие сделки составили около 40% на первичном рынке, а их общий объем превысил 1 трлн рублей. Однако за внешней привлекательностью механизма могут скрываться серьезные риски — как для покупателей, так и для девелоперов и банков. Об этом в интервью InvestFuture рассказала директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова.
Рассрочка при покупке недвижимости: ЦБ назвал главные риски таких сделок в 2025 году
В ЦБ заявили, что рассрочки стали массовым явлением на рынке жилья, но покупатели рискуют потерять квартиру при просрочке платежей.
Unsplash
На первый взгляд рассрочка выглядит удобно: покупатель фиксирует стоимость квартиры и получает возможность въехать в новое жилье, не дожидаясь одобрения ипотеки. Однако, как отмечает Данилова, многие россияне выбирают этот путь не из-за наличия накоплений или активов, а из-за недоступности семейной ипотеки и высокой ставки по рыночным займам.
«Они берут рассрочку на ожиданиях, что через 1–2 года ставки будут ниже, и они возьмут рыночную ипотеку», — объясняет представитель регулятора.
Проблема в том, что эти ожидания могут не оправдаться. Ставки могут остаться высокими, а банки — отказать в ипотеке из-за высокой долговой нагрузки. В отличие от ипотеки, у покупателя по рассрочке нет никаких законодательных гарантий — например, кредитных каникул. Если человек перестает платить, застройщик имеет полное право расторгнуть договор и выселить покупателя.
«Могут возникать очень обидные ситуации — человек немного не доплатил и жилье по-прежнему не в собственности, а платить ему стало сложно», — предупреждает Данилова.
ЦБ также обращает внимание на то, что застройщики, предлагая рассрочки, фиксируют продажу квартир, хотя деньги еще не получены. Это создает иллюзию устойчивого спроса, тогда как реальные денежные поступления отсутствуют, а доля потенциально невозвратных сделок растет. По словам Даниловой, сегодня на рынке появляются рассрочки сроком до 10 лет, и это делает девелоперов уязвимыми к колебаниям цен.
«Если цена снизится на 10–15%, то у человека может быть стимул прийти к застройщику и сказать: "Возвращайте мне деньги назад, я пойду и куплю более дешевую квартиру"», — поясняет она.
Особое беспокойство у Центробанка вызывают последствия для банков, финансирующих проекты. Поскольку деньги по рассрочкам не поступают на счета эскроу, это искажает картину продаж.
«Поэтому мы рекомендовали банкам отслеживать долю рассрочек в проектах, график их погашения и в случаях, когда рассрочка занимает очень высокую долю в продажах, учитывать потенциальные риски при формировании резервов по проекту», — сообщила Данилова.
В целом Банк России не выступает против рассрочек как механизма, но подчеркивает: покупателям необходимо тщательно оценивать свои возможности, а девелоперам и банкам — учитывать новые риски. Расширение практики рассрочек без должного регулирования может обернуться системными проблемами на рынке недвижимости.