Российский рынок ипотечного кредитования готовится к большим изменениям. Как напоминает портал Финансы Mail, с 1 апреля 2025 года Центральный банк России (ЦБ РФ) получает расширенные полномочия и будет устанавливать так называемые макропруденциальные лимиты (МПЛ).
ЦБ будет играть по новым правилам: как изменятся цены на квартиры с 1 апреля
Центробанк Росии вводит новые ограничения на выдачу ипотеки: кого затронут изменения и как получить кредит в новых условиях?
Freepik
Что это за нововведение и как оно отразится на возможности взять ипотеку и ценах на жилье?
МПЛ – это, по сути, инструмент регулирования, позволяющий ЦБ РФ контролировать объемы выдачи рискованных ипотечных кредитов. Федеральный закон от 23.11.2024 № 414-ФЗ наделяет регулятор правом устанавливать количественные ограничения, влияя таким образом на структуру необеспеченного потребительского кредитования. Главная цель – снизить системные риски в финансовой системе и предотвратить чрезмерный рост закредитованности населения.
Первые изменения вступят в силу 1 июля 2025 года. ЦБ РФ планирует начать с самых рискованных сегментов рынка, а именно с ипотечных кредитов, выдаваемых заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом. Высокий ПДН означает, что заемщик тратит более 80% своего дохода на обслуживание долгов, а низкий первоначальный взнос – это менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Почему именно эти параметры оказались в фокусе внимания регулятора? Как объяснили в ЦБ, доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% и так относительно невелика – около 13% от общего объема выдачи. Этого удалось достичь благодаря уже действующим макропруденциальным надбавкам и ограничениям в рамках программ государственной поддержки.
Важно понимать, что значения МПЛ не будут фиксированными. ЦБ РФ будет определять их исходя из анализа экономической ситуации, учитывая состояние ипотечного рынка и финансовое положение застройщиков. Регулятор подчеркивает, что МПЛ – это не только инструмент контроля рисков, но и способ сдерживания роста закредитованности.
Более того, в некоторых сегментах введение МПЛ позволит снизить действующие макропруденциальные надбавки, которые сейчас порой достигают практически запретительного уровня. Это, в свою очередь, может высвободить ресурсы банков и даже привести к увеличению объемов выдаваемой ипотеки.
Очевидно, что новые правила кредитования повлияют на доступность ипотеки для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Банки уже сейчас, с конца 2024 года, стали более осторожно относиться к таким клиентам, активно используя собственные системы оценки рисков, корректируя скоринговые модели и анализируя статистику дефолтов. Поэтому часть заемщиков, которые потенциально могли бы столкнуться с отказом из-за введения МПЛ, уже сейчас испытывают трудности с получением ипотечного кредита.
По оценкам экспертов, в масштабах всего рынка изменения затронут примерно 5% заемщиков.
А что же будет с ценами на жилье?
Эксперты успокаивают: влияние МПЛ на стоимость квадратных метров будет минимальным. На ценообразование в сфере недвижимости влияет множество факторов, и ПДН – лишь один из них. Стоимость строительных материалов, затраты на рабочую силу, общий уровень спроса и предложения – все это играет важную роль.
Прогнозируемое изменение цен после введения МПЛ не превысит 5% и затронет, прежде всего, застройщиков, которые заинтересованы в скорейшей реализации неликвидных объектов.