В середине июня столичный рынок новостроек (без учета элитного сегмента) преподнес неожиданный сюрприз: средняя стоимость квадратного метра на стадии котлована достигла 529 600 рублей.
Застройщики опускаются все ниже: в Москве новостройки на этапе котлована стали дороже, чем уже строящиеся дома
На столичном рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация: квартиры в домах на начальной стадии строительства стали стоить дороже, чем в уже возводимых. Почему так произошло и что это значит для покупателей?
Unsplash
Как сообщают «Ведомости» со ссылкой на данные аналитической системы мониторинга BnMap.pro, это выше, чем цена в домах на различных этапах строительства, которая составила 484 800 рублей.
По словам экспертов рынка, нынешнее положение разительно отличается от ситуации годичной давности, когда в июне 2024-го «первичка» на котловане была на 4,8% дешевле уже строящихся объектов – 414 000 против 435 000 рублей.
Тенденцию подтверждают и другие участники рынка. Так, в компании «Метриум» сообщили, что жилье на этапе котлована сейчас дороже строящегося на 1,5%. По их подсчетам, из 405 новостроек Москвы со средней ценой квадратного метра 611 200 рублей, 65 корпусов на самых ранних стадиях продаются по 620 500 рублей за «квадрат».
В бизнес-классе, по данным BnMap.pro, «ранние» проекты также вырвались вперед на 3,4% (570 100 рублей против 551 200 рублей).
«Однако, в объектах этого класса, вышедших в продажу в текущем году, квартиры на котловане все же дешевле строящихся на 6,6%», — уточнили в «Метриуме».
Единственным сегментом, где котлован пока уступает в цене, по данным аналитиков, остается премиум-класс: 1,1 млн рублей против 1,27 млн.
Эксперты напоминают, что раньше жилье на старте продаж всегда привлекало более низкой ценой, что было инструментом для покупателей, готовых к рискам. Но последние 3,5 года новые корпуса дорожали активнее: с первого квартала 2022 года новостройки прибавили в цене 57%, а объекты на котловане – целых 73%. Это почти стерло прежний разрыв между новинками и рынком в целом, сократив его с 10,3% до всего 1%.
Главной причиной такого ценового разворота эксперты называют удорожание проектного финансирования из-за высокой ключевой ставки. Дело в том, что для получения банковского одобрения девелоперы вынуждены закладывать более высокие цены в свои финансовые модели, что фактически свело на нет стартовые скидки.
Кроме того, стоимость «квадрата», включающая затраты на землю, подключения и социальную инфраструктуру, планомерно растет в соответствии с договоренностями с банками.
В Москве же дополнительное давление оказывают и возросшие требования городских властей к архитектуре, благоустройству и инфраструктуре новых жилых комплексов. Необходимо также учитывать тот факт, что некоторые дома, особенно высотные, дольше обычного остаются на стадии котлована, что несколько искажает статистику.
На рост цен влияет и сокращение нового предложения. По данным Дом.РФ, за первые пять месяцев 2025 года в продажу вышло на 20% меньше новостроек (15 млн кв. м), чем годом ранее. Этому есть несколько объяснений:
- Ослабление конкуренции позволяет застройщикам не прибегать к большим скидкам.
- Комиссии, которые застройщики платили банкам по льготным программам, также отражались на стартовой цене.
- Рост себестоимости материалов и ужесточение нормативов дополнительно ограничивают возможности для дисконта, так как застройщики вынуждены сужать ценовой разрыв для сохранения рентабельности.
На этом фоне продажи новостроек в Московском регионе в мае упали почти на 40% год к году. При этом эксперты рынка недвижимости отмечают, что покупка на котловане все еще может быть привлекательной за счет рассрочек от застройщика и более выгодных ипотечных ставок по проектному финансированию, которых нет на «вторичке».