Без денег и без жилья: чем опасны квартиры с «ипотечным хвостом»
Покупая квартиру, за которую предыдущий владелец еще не расплатился по ипотеке, покупатель сталкивается с тем, что она находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Сделки с такой недвижимостью требуют повышенного внимания, поскольку связаны с рядом особенностей и потенциальных рисков.
Директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев рассказал порталу Финансы Mail, что снять обременение с такой недвижимости можно только после полного погашения ипотеки.
По словам Ковалева, продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, считается на рынке недвижимости довольно распространенной ситуацией. Однако она требует согласия банка-залогодержателя и занимает больше времени, чем стандартная сделка. Сроки увеличиваются из-за необходимости снятия обременения с недвижимости. Проверить статус квартиры и наличие обременений можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Существует три основных варианта покупки квартиры, за которую продавец еще не расплатился с банком.
- Досрочное погашение ипотеки продавцом
Продавец может использовать собственные средства, взять кредит или заем у родственников, чтобы закрыть ипотеку до сделки. После снятия обременения квартира продается в обычном порядке.
- Погашение ипотеки за счет средств покупателя:
Здесь возможны два варианта. Когда остается небольшой остаток долга, покупатель вносит аванс, который продавец направляет на закрытие кредита. Если остаток долга существенный, то к сделке привлекается банк. Подписывается договор купли-продажи, и покупатель переводит деньги одновременно продавцу и банку в счет погашения ипотеки.
- Оформление ипотеки покупателем на ту же квартиру
Покупатель может взять ипотеку как в новом банке, так и в том, где оформлен кредит продавца. Квартира остается в залоге, банк выдает новый кредит покупателю и погашает ипотеку продавца. Этот вариант значительно упрощает сделку, если банк остается прежним.
Тем не менее, эксперт предупреждает, что покупка квартиры с обременением сопряжена с определенными рисками. Так, например, существует риск мошенничества со стороны продавца при передаче крупной суммы аванса для погашения долга. Продавец может отказаться от сделки или исчезнуть с деньгами.
Если заемщик попытается продать квартиру без согласия банка, Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Банк может отказать в выдаче ипотеки на квартиру, находящуюся в залоге у другого кредитора, или не одобрить покупку такой квартиры. В этом случае покупатель рискует потерять внесенный аванс.
Если для покупки квартиры использовался материнский капитал, требуется выделить доли детям и получить разрешение органов опеки. Если собственником является ребенок, также необходимо разрешение органов опеки.
Если квартира – совместно нажитое имущество, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.