ИП сдает квартиру в аренду: как ему платить налоги?

Получается, что платить НДФЛ при сдаче квартиры обязательно, если не хотите нажить дополнительных проблем. Делать это можно не только как ИП, то и просто как физическое лицо.

Если вы сдаете квартиру в аренду как физическое лицо, то вам нужно отдать государству ставку НДФЛ, то есть 13% с полученных доходов. Налог платится один раз в год после подачи декларации. Подать налоговую декларацию за календарный год необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить налог — до 15 июля.

Но как быть, если ИП хочет сдавать жилье в статусе предпринимателя? В этом случае налог с доходов от арендной платы будут зависеть от системы налогообложения.

Дело в том, что при регистрации ИП указывают виды деятельности. Еще их называют «кодами деятельности». Их перечень называется ОКВЭД и расшифровывается как Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. К кодам также идут пояснения, чем будет заниматься ИП. Приведем примеры ОКВЭД:

Также существует код код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом». Если ИП выбрал его при регистрации, то доходы от сдачи квартиры будут считаться предпринимательскими. Если такой код не будет указан, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13%.

ИП может сдавать жилье качестве физлица или предпринимателя. В каждом варианте есть плюсы и минусы. Самый выгодный вариант можно выбрать, исходя из суммы доходов от аренды и специфики региона, где находится квартира.

Налоговая служба следит, чтобы реальная деятельность компании совпадала с деятельностью по кодам ОКВЭД. Однако основной вид деятельности по ОКВЭД может быть только один. Здесь ИП указывают ту деятельность, которая приносит больше всего прибыли.

Если ИП все же хочет платить НДФЛ как физлицо, то код 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» нужно убрать из видов деятельности. Это можно сделать, подав заявление по форме Р24001.

Поскольку при регистрации был заявлен код ОКВЭД 68.20.1, то доходы от сдачи квартиры будут считаться предпринимательскими. Но размер и вид выплат будет зависеть от налогового режима ИП. В большинстве случаев сдавать жильё как ИП выгоднее — налоги будут ниже.

Если в арендную плату также включены коммунальные услуги, то эти платежи тоже считаются налогооблагаемыми. Если же съемщики сами передают показания счетчиков и оплачивают счета — платить налог с коммунальных услуг не нужно.

Но в этом случае важно учесть, с чего именно платить налог: с доходов или с доходов за вычетом расходов. Потому что в рамках УСН можно выбрать объект налогообложения доходы или доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов (иногда говорят «Доходы минус расходы» ст. 346.14 НК РФ). Выгоднее вариант «Доходы».

При объекте налогообложения «Доходы» ставка составляет 6%. Но законами некоторых субъектов РФ ставка может быть снижена до 1%. Сам налог уплачивается с суммы сдачи квартиры.

А при объекте налогообложения «Доходы минус расходы»» ставка составляет уже 15%. При этом региональными законами также могут устанавливаться ставки налога в пределах от 5 до 15 процентов. Поэтому важно знать о ситуации в конкретном регионе, где вы собираетесь сдавать квартиру в аренду. Актуальные ставки субъектов РФ на 2022 год можно узнать в таблице. Так, например, в Дагестане ставка «Доходов» составляет всего 1%, а «Доходы минус расходы» — 5%.

ИП с патентом заплатит государству 6% от суммы аренды. Приобрести патент можно на разный срок: от месяца до года. Выгода в том, процент здесь ниже, чем у НДФЛ. Сам патент оплачивается двумя частями: треть стоимости не позднее 25 дней после того, как вы начнете сдавать квартиру, остальная сумма — не позднее чем за 25 дней до истечения срока.

Стоимость патента зависит от региона, где находится квартира. Так, в Москве налоговый патент на каждый сдаваемый объект стоит 60 тысяч рублей в год. Рассчитать цену патента можно на специальном калькуляторе ФНС. Стоимость патента также зависит от площади квартиры и срока действия патента. Это удобно, потому что можно приобрести патент только на период сдачи жилья. Но с другой стороны, при долгосрочной аренде такой вариант становится не очень удачным. Ведь купить патент на несколько лет нельзя. Каждый год нужно оформлять его заново. Кроме того, налоговая может заинтересоваться, чем ИП занят в промежутках между патентами.

У ИП на общей системе налогообложения доходы от сдачи жилья облагаются НДФЛ по ставке 13%. Как и в случае с ИП на УСН, доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков, включенная в сумму аренды.

Да, процент выше, чем у ИП на УСН и ИП с патентом. Однако у такого предпринимателя есть возможность пользоваться налоговыми вычетам физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д. Кроме того, по закону услуги по передаче жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры ИП этот налог платить не нужно.

Также в вопросе уплаты налогов ИП при сдаче жилья в аренду стоит упомянуть и кассу. Это устройство, которое помогает клиенту подтвердить оплату товара или услуги, а государству — получить информацию о доходах предпринимателя. Касса формирует и печатает чек, хранит и посылает по интернету сведения о продажах в ФНС. Сегодня существуют онлайн-кассы, которые, в отличие от обычных, не только печатают чеки и сохраняют информацию на специальном накопителе данных, но также шифруют эти данные и передают их ОФД. Затем эта информация отправляется в налоговую службу.

Однако ИП на любых системах налогообложения освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности.