Что ждет россиян на рынке недвижимости в 2023 году?

На данный момент дела обстоят иначе: спрос на недвижимость стал значительно ниже, а количество предложений тем временем растет. Это связано как с текущей политической обстановкой, так и с подорожанием имущества. Большая часть потенциальных покупателей покинула РФ, либо оказалась мобилизованной. Остальная часть населения не может себе позволить большие траты в такое нестабильное время. Сейчас покупатели ведут себя по-разному и не до конца понимают, как будет правильно поступить. Некоторые боятся сделать неверный шаг и «прогореть», вложив деньги в недвижимость, другие, наоборот, ускорились с выбором и приобретением жилья, подразумевая под этим грамотное вложение средств. Как отмечают эксперты, большим спросом сейчас пользуется съемное жилье — аренда квартир в разы выгоднее ипотеки. Кроме того, одним из факторов роста цены на недвижимость стало решение ЦБ о снижении ключевой ставки. Это связано как с влиянием набора разовых факторов, так и со сдержанным потребительским спросом, как говорится в пресс-релизе Банка России.

В связи с ростом цен на недвижимость, ухудшением экономической ситуации в стране, непостоянством ипотечных ставок, ожидается еще большее снижение спроса на первичном рынке на уровне 15-20%. Тем не менее с учетом показателей сделок в первом полугодии 2022 года снижение продаж за текущий год составит порядка 10-15%, при этом в денежном выражении объем рынка останется на уровне 2021 года. На вторичном рынке, по мнению экспертов, ждать каких-то серьезных изменений не стоит. Прогноз по ипотечным ставкам вне рамок льготной программы говорит о том, что до конца 2022 года на вторичном рынке может быть установлен уровень ставки около 13%, но в 2023 году она может снизиться до уровня 8% вслед за уменьшением размера ключевой ставки ЦБ. По мнению экспертов, падение продолжится и в 2023 году: снижение стоимости может достигнуть 30%, но, когда именно это произойдет, пока неизвестно. При сохранении текущей ситуации не стоит ждать повышения спроса. Из-за этого квартиры могут продавать с большим дисконтом, а застройщики пустят в ход самые заманчивые предложения для привлечения клиентов.

Если недвижимость не инвестиционная, то есть приобретается в личных целях для собственного проживания, то здесь на первом месте будет стоять именно выбор самой недвижимости. Рынок недвижимости, как, впрочем, и любой рынок, подвержен фактору сезонности, то есть в течение года имеются периоды и спада, и роста. Пик активности по рынку в целом, включая и квартиры, и загородное жилье, приходится обычно на осеннее-предновогодний период. Именно осенью и в декабре продается и покупается максимальное количество недвижимости.

Связано это с возвращением деловой активности и частично с психологическим фактором — желанием завершить все важные дела до конца года. В загородном сегменте, например, многих к покупке мотивирует личный опыт: люди часто ездят летом в гости за город, многие снимают загородные дома на лето, и как раз после этого появляется желание купить именно загородный дом. Декабрь месяц тоже приносит спрос, поскольку многие компании выплачивают новогодние премии и тринадцатые зарплаты, которые как раз и служат катализатором. Но при этом надо понимать, что при наличии интересных предложений цены тоже в этот период растут.

Классическими же «мертвыми» сезонами являются зима и лето — в это время обычно наблюдается снижение деловой активности покупателей и продавцов, цены стабилизируются, и можно совершить выгодную покупку. Нюанс лишь в том, что в январе-феврале, как правило, хороших предложений после активного осеннего периода и предновогодних распродаж остается мало, новых объектов не выходит. Зато «на остатки» и цены самые привлекательные. Поэтому покупателям, кто отдает предпочтение именно выгодной цене и готов смириться не с самыми лучшими характеристиками жилья, совершать покупку рекомендуется в январско-февральский период. Тем же, кто заинтересован в покупке жилья под себя и смотрит, в первую очередь, на качество, следует обратить внимание на летние месяцы, когда рынок еще наполнен вышедшими по весне новыми объектами, но при этом переживает сезонный «отпускной» спад.

В настоящий момент, несмотря на падающий спрос, снижаются цены на вторичное жилье. На данный момент падение составляет уже 10-15%. Поэтому тем, кто ищет выгодные финансовые предложения, стоит присмотреться к рынку вторички. У застройщиков, предлагающих новостройки, больше запаса прочности благодаря банковскому проектному финансированию. Оно позволяет осуществлять строительство вне зависимости от количества заключенных сделок. Более того, многие застройщики начали приостанавливать массовые продажи, так как после завершения строительства они смогут продавать готовое жлье уже по гораздо более высокой цене. Поэтому рынок первичной недвижимости падающим в настоящий момент не назовешь.

Приобретать недвижимость на стадии строительства в настоящий момент достаточно безопасно. Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ предоставил покупателям недвижимости достаточно широкие гарантии. Даже если застройщик обанкротится, права требования передачи недвижимости сохраняются. Однако стоит обратить внимание на то, что данные гарантии касаются только жилой недвижимости. В случае приобретения апартаментов, которые по закону являются нежилым помещением, за покупателем сохраняется только право вернуть вложенные средства.

До конца 2022 года на рынке действует программа льготной ипотеки, по которой, в среднем, размер ипотечной ставки составляет 7%. С ее отменой можно ожидать роста ипотечных ставок до 10-12%. Поэтому тем покупателям, кто рассчитывал воспользоваться льготной ипотекой, с покупкой недвижимости лучше поторопиться. Также, для стимулирования спроса, многие застройщики предлагают покупателям так называемую субсидированную ипотеку. По сути, это ипотека с очень низкой, практически околонулевой, ставкой. Однако нужно понимать, что застройщик субсидирует ставку за счет роста стоимости недвижимости. Приобретая квартиру по этой схеме, покупатель фактически переплачивает 20-30% от реальной рыночной стоимости жилья.

Таких схем бояться не нужно, они не противоречат закону. Застройщики таким образом предлагают покупателю варианты выбора исходя из его возможностей. Поэтому отдавать предпочтение какой-то одной схеме некорректно. Нужно ориентироваться на свои долгосрочные планы и внимательно считать. Например, по ряду предложений, несмотря на увеличенную стоимость недвижимости, размер ежемесячного платежа по субсидированной программе выгоднее. Однако если вдруг появится необходимость досрочно погасить ипотечный кредит, образуется существенная переплата. То же касается и планов по продаже такой «переоцененной» недвижимости — вряд ли ее удастся продать себе в плюс.

Ранее эксперты подсчитали, что выгоднее: снимать жилье или брать ипотеку?