«Золотые квадраты»: почему россияне рискуют остаться без жилья?

По данным компании «Метриум», в первом квартале 2025 года продажи стартовали всего в пяти уже строящихся жилых комплексах — рекордно низкий показатель за всю историю современного рынка. Общий объем предложений в массовом сегменте рухнул на 16,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Больше всего пострадал Юго-Восточный округ, где в продаже осталось лишь 2,9 тысячи лотов — почти на треть меньше, чем год назад. В то же время Западный округ пока сохраняет лидерство по числу предложений благодаря нескольким масштабным проектам.

На днях мрачным прогнозом разразился глава Дом.РФ Виталий Мутко. По его словам, россиянам может не хватить жилья после 2027 года. Как объяснил эксперт, сейчас граждане отложили крупные покупки до лучших времен, сделав ставку на депозиты. Но когда россияне начнут забирать свои деньги с вкладов, квадратных метров на всех может не хватить.

Не менее тревожно звучат слова вице-премьера России Марата Хуснуллина. Он рассказал, что рост стоимости кредитов для застройщиков уже привел к тому, что сроки сдачи порядка 100 тысяч квартир значительно сдвинулись. Одновременно с этим объем ввода новых проектов снизился на 24%. Это значит, что рынок замедляется на глазах, а инвесторы все чаще предпочитают останавливать строительство.

При этом, несмотря на трудности, жилье в России продолжает дорожать. В городах с населением от полумиллиона человек за первые три месяца 2025 года стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 3,5%, достигнув отметки в 160,9 тысячи рублей, по данным «Циан».

«Главными причинами сохраняющегося роста цен стали: сокращение числа новинок на рынке (то есть в продажу вышло меньше дешевых корпусов на этапе котлована), увеличение стоимости строительства (рабочей силы и строительных материалов), восстановление активности после снижения в июле прошлого года (девелоперы стали с меньшим опасением индексировать цены)», — рассказали аналитики.

Лидерами подорожания, как отмечают специалисты, стали города с высокой долей промышленности в структуре экономики: в Челябинске цены взлетели на 7,4%, в Набережных Челнах — на 7,1%, а в Тольятти — на 6,5%. Москва также не осталась в стороне — квадратный метр здесь подорожал на 6%. Санкт-Петербург показал чуть более сдержанный рост — 4%.

Однако не везде цены ползли вверх. В Хабаровске, Ростове-на-Дону и Рязани аналитики зафиксировали небольшое падение — от 0,1% до 0,6%. На первый взгляд, это кажется хорошей новостью, но эксперты сходятся во мнении: это не снижение, а скорее застой. Рынок в этих городах взял паузу, но явно не для того, чтобы развернуться назад.

Если смотреть относительно прошлого года, цены на квадратный метр выросли почти во всех крупных городах страны. Исключение составляют Оренбург, Махачкала, Ставрополь и Краснодар. В первых двух случаях это объясняется небольшим объемом новостроек: здесь появление даже одного нового проекта может заметно повлиять на среднюю стоимость. А вот чемпионами роста стали Тольятти (+32%), Томск (+26%) и Ижевск (+22%). Средний показатель по стране — +11% к стоимости «квадрата».

Что дальше? Аналитики «Циана» прогнозируют небольшой, но уверенный рост цен. При этом разрыв между заявленной стоимостью и реальными сделками становится все больше. Девелоперы предлагают скидки и выводят в продажу новые корпуса с чуть более доступными ценами, чтобы поддерживать спрос. Но эти шаги лишь временная мера: тренд на подорожание сохраняется.

На вторичном рынке жилья в России все тоже идет по сценарию медленного роста. За последний месяц цены увеличились в среднем на 0,4% в ключевых регионах, и хотя это явно ниже инфляции, говорить о падении стоимости не приходится. Держат рынок на плаву альтернативные сделки, когда россияне продают одну квартиру, чтобы приобрести другую, а также покупатели, у которых имеются накопления. Тем временем предложение продолжает увеличиваться, но в условиях сдержанного спроса и тормозящей экономики взлета цен не ожидается.

Согласно данным «ЦИАН.Аналитики», в марте средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в крупнейших регионах (16 городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях) составила 152,5 тысячи рублей. Это на 0,4% выше, чем месяцем ранее, и на 5,8% больше, чем в марте прошлого года. Эксперты называют динамику стабильной: последние полгода средние цены демонстрируют плавный прирост в пределах 0,5% ежемесячно.

В масштабах всей страны ситуация следующая: средняя стоимость квадрата по итогам марта составила 128,8 тысячи рублей, прибавив 0,9% за месяц и 6,2% за год, сообщили аналитики «Этажей». В «Яндекс Недвижимости» рост подтверждают. По их данным, в городах-миллионниках средняя цена поднялась на 0,7%, а колебания по всем крупным рынкам составили от 0,2% до 1,4%. Ни одного города со снижением стоимости эксперты не зафиксировали.

Что ждет рынок дальше? Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов прогнозирует подорожание на уровне 0,3–0,6% в ближайшие месяцы. В свою очередь, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров считает, что факторов для увеличения спроса на горизонте пока не наблюдается, поэтому стоимость сильно не изменится. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов добавляет, что замедление экономики и завершение «гонки зарплат» будут сдерживать темпы роста цен.

И что мы имеем в итоге? Цены продолжают расти, ипотека, которая когда-то казалась решением, стала неподъемной ношей, и ко всему этому еще добавился возможный дефицит жилья. Россияне оказались в ловушке: квартиру они сегодня себе позволить не могут и надеются на будущее, только вот завтрашний день ничего хорошего не сулит. И когда удастся выйти из этого замкнутого круга, пока неизвестно.