«Виноват картельный сговор девелоперов»: почему в России такая дорогая недвижимость?

Инфляция разогналась до 9,13% годовых, стройматериалы дорожали. Весь год застройщики пересчитывали сметы и поднимали цены на новостройки. Летом правительство свернуло массовую льготную ипотеку под 8%. Вместо нее остались только адресные программы, а для тех, кто не подходит под их условия, — рыночная ипотека, по которой ставки поднялись до космических 19–28%. Как итог, спрос на жилье рухнул.

При этом, несмотря на все трудности, согласно графику Сбериндекса, средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 7,47%. По сравнению с 2023-м ритм замедлился, но цена, подпитываемая растущими издержками застройщиков, все равно упорно шла вверх. Вторичный рынок тоже показал рост — здесь стоимость увеличилась на 4,2%.

В текущем году тенденция сохранилась. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках на крупнейших рынках России (в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях) в марте выросла на 0,9%, ускорив темпы по сравнению с февралем (0,7%). Как объяснили эксперты, спрос в минувшем месяце поддерживали оставшиеся льготные ипотечные программы, а также рассрочки, которыми застройщики активно заманивали покупателей. В результате, по данным «ЦИАН.Аналитики», к концу марта средняя цена новостроек в стране достигла 184,2 тысячи рублей за квадратный метр.

По информации «Яндекс Недвижимости», в городах-миллионниках стоимость выросла на 0,6%, остановившись на уровне 181 тысячи рублей. В масштабах всей страны аналитики «Этажей» зафиксировали подорожание до 150 тысяч рублей за квадрат (+2% за месяц).

Что касается региональной динамики, то в отдельных областях скачки цен выбиваются из общей картины. Как сообщает «ЦИАН.Аналитика», в Омске жилье подорожало за март на 3,8%, а стоимость квадратного метра достигла 149,3 тысячи рублей. В Москве средняя цена выросла на 1,4%, до 389,1 тысячи рублей. Санкт-Петербург также показал прирост, хотя и более сдержанный — +0,6%, до 268,1 тысячи рублей. Челябинск прибавил 1,9%, что подняло среднюю стоимость до 127,3 тысячи рублей за квадратный метр, сообщили в «Этажах». При этом средняя стоимость квартиры на первичном рынке, по данным «Авито Недвижимости», осталась на уровне 8,6 миллиона рублей.

Директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец в эфире радиостанции «Говорит Москва» заявил, что всему виной «картельный сговор застройщиков». По его мнению, строительные компании искусственно поддерживают цены на высоком уровне. Речь идет не о рыночном механизме, а о скоординированных действиях девелоперов, которые не заинтересованы, как считает Зубец, в снижении стоимости квартир. Более того, эксперт убежден: в будущем недвижимость будет только дорожать.

«Не стоит ожидать кризиса на рынке недвижимости. Что такое кризис на рынке недвижимости — это продавать недвижимость даром. Продавать даром не будут, соответственно, она не обесценится. Застройщики, строительные компании сейчас занимаются тем, что поддерживают искусственным образом цены на высоком уровне. Они не хотят снижать цены», — сказал Зубец.

Но давайте разберемся, насколько это близко к правде. Итак, девелоперы строят в рамках проектного финансирования, то есть, на кредитные деньги. В этом году их общий долг перед банками достиг 8,3 триллиона рублей. Чтобы получить средства по льготным ставкам, строительная компания в начале работы представляет банку финансовую модель, где заложены предполагаемые затраты на стройку, план продаж и наполняемость эскроу-счетов (специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателей, пока дом строится). Разумеется, сама модель корректируется, но сильное отклонение от нее, например, снижение цен, приведет уже к пересмотру банковских резервов, что, в свою очередь, создаст дополнительные финансовые риски для кредиторов.

Рост себестоимости стройки — еще один фактор, который заставляет компании повышать цены. Если в 2024-м отделочные материалы подорожали на 13%, то в этом году их стоимость, по прогнозам, увеличится еще на 5–10%. Вместе с этим растут и затраты на оплату труда рабочих и подрядчиков, что дополнительно давит на застройщиков.

Как отмечают аналитики, средняя доходность строительных компаний по стране едва превышает 10–12%. С учетом текущих условий они просто не могут себе позволить снижать цены. Так, сейчас ключевой статьей расходов девелоперов является обслуживание проектного финансирования. Для некоторых компаний затраты на этот пункт выросли с 6–7% до 30%, что стало серьезным ударом по их финансовой устойчивости.

В результате застройщики предпочитают не снижать цены, а сокращать предложение. В январе на рынок вышло на 31% меньше квартир, чем за аналогичный период 2024 года, в феврале падение оценивается в 35%. По сравнению с 2023 годом сокращение объема новых предложений составило 21% в январе и 9% в феврале. Девелоперам достаточно продать отдельные лоты, чтобы выполнить требования проектного финансирования, не форсируя вывод новых объектов. Эксперты прогнозируют, что запуск проектов в 2025 году сократится еще на 27–38%.

Ситуация становится напряженной: застройщики оказались зажатыми между растущими издержками и необходимостью обслуживать кредитные обязательства. Для некоторых компаний, которые заполняли эскроу-счета еще по ценам начала 2024 года, текущая реальность 2025–2026 годов с выросшей на 70–120% себестоимостью грозит обернуться дефолтом. Вопрос о том, как будет развиваться рынок, остается открытым. Одно ясно: снижение цен в ближайшее время точно не произойдет.