Свое жилье не светит: что изменилось на рынке недвижимости в 2025-м

По итогам 2025 года новостройки в крупных городах России прибавили в цене в среднем 14%. Средняя стоимость квадратного метра достигла 186 тысяч рублей. Такие данные приводит РИА Новости со ссылкой на аналитику «Циан». Важно, что рост цен оказался выше официальной инфляции.

Сильнее всего квадратный метр подорожал в Севастополе: плюс 68% за год, до 298,2 тысячи рублей. В Набережных Челнах цены выросли на 43%, до 186,6 тысячи, а в Барнауле — на 38%, до 196,8 тысячи рублей за квадрат. Москва тоже не осталась в стороне: здесь новостройки подорожали на 29%, и средняя цена достигла 489,6 тысячи рублей за квадратный метр. В Санкт-Петербурге рост оказался чуть скромнее — 21%, до 314,5 тысячи рублей.

Что же касается вторичного рынка, то его главным потрясением стало громкое дело Долиной. На пике обсуждений пенсионерская схема отпугнула россиян от вторички и обрушила продажи. Так, только в столице в ноябре число сделок сократилось на треть. И хотя в итоге суд встал на сторону покупательницы, поведение потенциальных клиентов сильно изменилось, отмечают эксперты.

«Каждый второй при звонке по объявлению сразу спрашивает: "Сколько лет продавцу?" При этом покупатели просто не знают, что их может защитить от повторения такого случая, и кто-то просто предпочитает отказаться от сделки с пожилым продавцом», — рассказал Сергей Вишняков, владелец агентства недвижимости «Вишня».

Тем не менее, «эффект Долиной» не остановил рост цен. На протяжении всего года вторичное жилье продолжало дорожать. По данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость квартир на вторичном рынке Москвы по итогам ноября составила 35,85 миллиона рублей — это на 27,1% больше, чем годом ранее. Такой прирост в 3,4 раза превысил среднюю динамику по стране. В целом по России готовое жилье за год подорожало на 8%, до 8,2 миллиона рублей.

Главным фактором, определившим динамику рынка жилой недвижимости в 2025 году, стала стоимость кредитов. В первой половине года ключевая ставка Центробанка зафиксировалась на пугающем уровне 21%, и рынок буквально замер: брать кредит под такие проценты решались либо самые отчаянные, либо те, у кого просто не было других вариантов.

Летом Центробанк начал смягчать политику, и к концу года ключевая ставка снизилась до 16%. По данным сервиса «Авито Недвижимость», сейчас ипотечные кредиты выдаются от 18,5% годовых против примерно 28–29% в начале года. Впрочем, уровень переплат по-прежнему запредельный. Как подсчитали «Известия», по сути, заемщики берут одну квартиру по цене четырех.

Поэтому, как и в предыдущие годы, весь 2025-й ипотечный спрос в основном поддерживали льготные программы. Абсолютным лидером среди них была семейная ипотека. Ее доля резко выросла после того, как были анонсированы изменения в программе с 1 февраля. Так, со следующего года нельзя будет брать несколько льготных кредитов на одну семью и привлекать «доноров» — созаемщиков, которые подходят под требования программы, но не являются основными покупателями жилья. В результате многие семьи, которые откладывали покупку квартиры в ожидании «более удачного момента», под конец года резко ускорились, чтобы успеть оформить ипотеку по старым правилам.

«Если в период с января по октябрь доля продаж по семейной ипотеке находилась в диапазоне от 50% в феврале текущего года до 71% в июле, то в ноябре и первых числах декабря она превысила 80%»,— рассказал генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.

Если осторожно-оптимистичные прогнозы Центробанка по ключевой ставке сбудутся, 2026 год может пройти под знаком вторичного жилья. По словам экспертов, именно готовые квартиры, а не новостройки, имеют все шансы стать главным драйвером рынка. Все дело в том, что уже сейчас спрос на новостройки во многом упирается не в желание покупателей, а в их финансовые возможности. Часть потенциальных клиентов первичного рынка не могут продать имеющееся жилье, а достаточных накоплений для первоначального взноса у них просто нет.

На вторичном же рынке большинство сделок традиционно проходит в формате «цепочек»: люди продают одну квартиру, добавляют сравнительно небольшую сумму и покупают другую. «В этом случае доплата не катастрофическая и ипотека на эту сумму приемлемая»,— говорит основатель союза риелторов «Полезные люди» Юрий Паршиков. Впрочем, как только ежемесячный платеж по ипотеке на вторичное жилье станет сопоставим с платежами по новостройкам, интерес к готовым квартирам начнет возвращаться.

Что касается цен, то динамика в 2026 году во многом будет зависеть от траектории ключевой ставки и параметров льготных программ, прежде всего семейной ипотеки. По данным исследования ЕРЗ и «Яков и партнеры», средняя стоимость квадраты в следующем году увеличится примерно на 6%.