Рынок жилой недвижимости в России стремительно летит вниз. Продажи падают с начала года, а в апреле показатели сократились на 40% по отношению к марту. Тревожная динамика началась в феврале и, похоже, не собирается останавливаться. Всему виной — высокая ключевая ставка, сокращение ипотечных программ и, конечно, настроение покупателей, которые вместо того чтобы приобретать квадратные метры, предпочитают ждать более выгодных условий.
Стране грозит дефицит жилья: почему россиянам может не хватить квартир
Что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем — в нашем материале.
Freepik
Содержание
Россияне перестали покупать квартиры
Застройщики, в свою очередь, пытаются удержаться на плаву и активно предлагают клиентам рассрочку. Более половины сделок (54%) сейчас совершаются именно так. Центробанк, несмотря на тревожные сигналы, сохраняет хладнокровие и считает, что рынок жилья пока не требует системных антикризисных мер.
«Объем сделок в квадратных метрах действительно снижается с февраля. Покупатели не спешат с решениями, ожидая улучшения геополитического климата и расширения семейной ипотечной программы. Усиление курса рубля также заставляет покупателей больше наблюдать, чем принимать решения», — рассказала директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.
Кризис затронул и строительство. Инвестиции за первые месяцы 2025 года сократились на 50% — с 179 миллиардов рублей в 2024-м до скромных 90 миллиардов в этом году. Казалось бы, катастрофа, но генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев не видит поводов для беспокойства. По его словам, большая часть проектов сегодня находится в руках ограниченного круга крупных застройщиков. Конечно, риски банкротств сохраняются, но у государства есть механизмы, чтобы поддержать системных игроков. Если потребуется, власть вмешается и не допустит краха крупнейших компаний.
В России антирекорд по числу новых строящихся домов
Тем временем из-за низкого спроса российский рынок жилищного строительства вернулся к показателям 2020 года — период, когда льготная ипотека только появилась и еще не стала массовым явлением. В мае 2025-го застройщики вывели на рынок всего 2,7 миллиона квадратных метров жилья. Это не просто скромный результат, а настоящий антирекорд. Как отметил глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, для мая такой объем запусков стал самым низким за последние пять лет. С начала 2025 года в стране запущено всего 15 миллионов квадратных метров — на 20% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, и на 7% ниже результатов 2023-го.
В 53 регионах аналитики фиксируют спад с начала года. Причем в семи из десяти крупнейших областях по объемам строящегося жилья показатели запуска упали на 21%. Среди флагманов снижение выглядит особенно драматично: Ростовская область сократила объемы на 59% (до 300 тысяч квадратных метров), Москва — на 42% (до 1,4 миллиона), Краснодарский край — на 38% (до 600 тысяч).
Что думают эксперты
Пока рынок жилой недвижимости не ощущает падение объемов новых проектов, и этому есть вполне объяснимые причины, говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties. Главный фактор — сравнительно низкий спрос. При этом существует даже временный избыток предложения, связанный с большим количеством нераспроданных квартир. В 2025 году этот показатель достиг рекордных 69%, что в абсолютных цифрах составляет около 79 миллионов квадратных метров. Проще говоря, из каждых десяти новых квартир продаются только три. Для девелоперов это серьезная проблема, ведь без средств от реализации текущих проектов сложно запускать новые и завершать уже начатые.
Тумин предупреждает, что на данный момент есть все условия для появления дефицита жилья уже через несколько лет. По его словам, рынок по-настоящему ощутит это, когда ключевая ставка сильно снизится, а ипотечные программы вернутся к приемлемым ставкам, примерно до 10% годовых. Тогда относительно недорогие деньги обеспечат высокий спрос, а на фоне ограниченного предложения квадратный метр подорожает на 15–25% в зависимости от региона, локации и класса жилья. Аналогичную точку зрения разделяет и вице-премьер Марат Хуснуллин, который недавно заявил, что в 2027 году на территории России может остановиться строительство новых домов или же объемы ввода жилья сократятся до 30%.
Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко тоже дает тревожные прогнозы. По его словам, с одной стороны, замедление новых запусков действительно может спровоцировать дефицит в будущем. С другой стороны, есть риск затоваривания: существенная часть уже проданных квартир, приобретенных на условиях рассрочки или субсидированной ипотеки, может вернуться на рынок. Это произойдет, если покупатели не смогут обслуживать свои обязательства или рефинансировать кредиты из-за высоких ставок. В таком случае вместо роста цен рынок, наоборот, может пойти по пути удешевления.
Первые шаги Центробанка в сторону смягчения кредитно-денежной политики пока лишь символические. Недавнее снижение ставки не изменило текущие условия кардинально. Проценты по рыночным ипотечным программам остаются заградительными, что практически убирает их из уравнения. Эксперты подчеркивают, что оживление ипотечного рынка возможно лишь при значительном снижении ставок — вероятно, не раньше следующего года.
Сейчас же и потенциальные покупатели, и сами застройщики выжидают, опасаясь совершить неверный ход. Огромные сбережения, которые могли бы стать спасательным кругом для рынка, заморожены на депозитах. Пока доходность вкладов остается высокой, деньги не потекут в квадратные метры. Но как только ставки по депозитам пойдут вниз, а ипотека станет доступнее, россияне вновь задумаются о покупке квартиры. Ожидает ли нас рост цен, дефицит или новый виток затоваривания? Ответ зависит от того, как быстро и решительно будет действовать регулятор и сами участники рынка.