Ставки по ипотеке пошли вниз: когда жилье станет доступным?

Однако пока рано говорить о формирующемся тренде на рынке. Ставки по-прежнему находятся на заградительном уровне для большинства россиян. Так, кредит на 10 миллионов рублей под 30% годовых с первоначальным взносом в 2 миллиона на 25 лет обойдется в 65 миллионов рублей. Итоговая сумма выплат будет превышать первоначальный долг в 7,5 раза.

По словам гендиректора инвестиционной компании в сфере недвижимости «Флип» Евгения Шавнева, только 10% потенциальных покупателей готовы оформить кредит на жилье по нынешним условиям.

Главная причина — сигналы Центробанка по денежно-кредитной политике. Регулятор два заседания подряд оставлял ключевую ставку на уровне 21%, и по прогнозам, повышение в марте маловероятно.

Это оказало положительное влияние на рынок. Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global, пояснил, что последние месяцы банки вели между собой жесткую борьбу на рынке вкладов. Средние ставки по ним обгоняли «ключ» на 1–1,5 п.п. В феврале после отмены временных послаблений от регулятора банкам пришлось срочно искать деньги, чтобы закрыть обязательства. Как только кризисная ситуация миновала, ставки по вкладам пошли вниз, а следом подешевели и кредиты.

Еще один важный фактор — послабления со стороны Центробанка, которые вступили в силу 1 марта. Регулятор смягчил требования к ипотеке с низкими рисками. Теперь для кредитов, где первоначальный взнос превышает 20%, а долговая нагрузка клиента составляет менее 70%, банки не обязаны резервировать крупные суммы. Это позволило перенаправить освободившиеся средства на выдачу новых займов.

Льготные ипотечные программы продолжают удерживать рынок недвижимости на плаву: на них приходится 78% всех сделок. Это неудивительно, учитывая уровень ставок по рыночной ипотеке сегодня. Для сравнения, еще в 2023 году и первой половине 2024-го меньше 50% сделок заключалось с привлечением госфинансирования.

Такой сдвиг, по словам экспертов, вовсе не означает рост интереса к льготным программам. На деле же россияне просто массово отказались от ипотеки по рыночным ставкам.

«По оперативным данным ДОМ.РФ 160 млрд рублей было выдано в рамках льготных программ за три недели февраля 2025 года. С пиковых значений второй половины 2023 года, когда в среднем объем выдач достигал 350 млрд рублей, уже произошло двукратное снижение. А значит, рынок постепенно остывает на фоне высокой ключевой ставки, сворачивания массовой льготной программы и ряда других точечных ужесточений в сфере кредитования при покупке недвижимости», — сообщил Владислав Плитинь, старший финансовый советник ИК Fontvielle.

Но интересно, что показатели февраля 2025-го оказались лишь немного ниже уровня аналогичного периода прошлого года — тогда они составили 176 млрд рублей. Эксперт не исключил, что темпы кредитования продолжат снижаться в будущем.

Одной из главных проблем сегодня остаются жесткие условия для заемщиков. Ипотечный брокер Елена Молокова считает, что в этом направлении ждать послаблений не стоит. Центробанк настроен жестко, его главная цель — предотвратить чрезмерную закредитованность населения, способную привести к дефолтам и росту числа банкротств.

Эту точку зрения разделяет Полина Гусятникова, старший партнер юридической компании PG Partners. Она считает, что изменение требований к заемщикам будет последним шагом в цепочке корректировок банковской политики. Сначала, по мнению эксперта, начнется постепенное снижение процентных ставок, а затем, возможно, появятся более гибкие условия для россиян, желающих взять ипотеку.

Аналитики отмечают, что закредитованность населения уже достигла критического уровня. У многих россиян одновременно по два-три кредита, а долговая нагрузка превышает половину их доходов. В таких условиях, как полагает Гусятникова, банки будут крайне осторожны в выдаче новых ипотечных займов.

Помимо этого, основатель сервиса «Кредчек» Эльман Мехтиев выделил еще одну проблему: доходов большинства граждан не хватает даже на первоначальный взнос, который составляет не менее 30%. Отсутствие накоплений делает ипотеку слишком рискованной как для заемщика, так и для банка, поскольку в случае дефолта первого стоимость залогового жилья может не покрыть сумму задолженности.

В свою очередь, эксперт предложил решение. По его мнению, выходом может стать государственная программа страхования ипотечных кредитов. По расчетам Мехтиева, такая страховка обойдется государству втрое дешевле, чем прямое снижение процентных ставок.

К концу года, при условии плавного снижения ключевой ставки, проценты по ипотечным кредитам могут опуститься до уровня 20-22. Однако ожидать резкого падения не стоит, утверждают эксперты.

Как объяснила ипотечный брокер Елена Молокова, Центробанк не будет спешить с резким снижением ключевой ставки. В противном случае россияне могут начать массово забирать деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость, что спровоцирует рост спроса и, соответственно, цен — в итоге жилье станет еще менее доступным.

По словам Молоковой, чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты для банков. А раз займы дешевле для банков, значит, они могут предложить более выгодные условия своим клиентам. Но для того чтобы проценты по ипотечным кредитам сильно снизились, необходимо стабильное развитие экономики, рост кредитоспособности граждан и уменьшение инфляционных рисков. Это послужит сигналом для банков, что пришло время смягчать требования для заемщиков.

Кроме этого, кредитные организации будут ориентироваться на рынок недвижимости. «Постоянный неконтролируемый рост цен на жилье заставляет их сильнее закручивать гайки при оценке заемщиков. Поэтому следует достичь некой стабильности в сфере недвижимости», — заключил глава направления анализа банковской деятельности аналитического центра университета «Синергия» Антон Рогачевский.

Таким образом, хотя ставки по ипотеке и будут снижаться, сильно ситуацию это не изменит. Все в первую очередь зависит от того, как скоро в стране стабилизируется экономика и рынок недвижимости. Только после этого можно будет надеяться, что жилье станет россиянам по карману, а пока остается лишь ждать и откладывать средства.