Рискуют стать бездомными: почему россияне массово закладывают недвижимость?

Львиная доля проблемной задолженности приходится на микрозаймы — 46,88%, или более 10 миллионов договоров. На втором месте — необеспеченные банковские кредиты. Они распределяются следующим образом: 29,46% (6,48 млн) приходится на потребительские кредиты , а 22,32% (4,91 млн) — на кредитные карты. Доля автокредитов и ипотек минимальна: 0,89% (200 тыс.) и 0,45% (100 тыс.), соответственно. Однако по объемам задолженности пальма первенства все-таки у необеспеченных банковских кредитов – они составляют 53% от общей суммы, или 1,2 трлн рублей.

Растет на кредитном рынке и число личных банкротств. По словам Шикина, в базе данных НБКИ числится более миллиона граждан, которые не выдержали кредитного марафона и уже сошли с дистанции, оставив банкам свои долги и, возможно, что-то из имущества.

На фоне высокой закредитованности граждан банки перестали раздавать средства всем подряд. Так, в январе было одобрено всего 5% кредитных заявок — это самый низкий показатель за всю историю ведения подобной статистики, заявили в финансовом маркетплейсе «Сравни». Еще год назад, в январе 2024-го, этот показатель составлял 22%.

Такие низкие цифры во многом обусловлены высокими процентными ставками. По словам аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, стоимость кредитов в стране рекордно выросла, и их обслуживание стало непосильной ношей для большей части населения. Регулятор, стремясь «охладить» розничный кредитный рынок, ввел жесткие ограничения. Как итог, требования банков к заемщикам ужесточились, а доля отказов увеличилась.

Однако если в потребительском кредите был получен отказ, у банков для россиян есть другой сценарий — кредит под залог имущества. Они не попадают под строгие ограничения Центробанка, вроде тех же макропруденциальных лимитов, которые мешают раздавать займы людям с горой долгов за плечами.

То есть, образно говоря, вы добровольно приносите банку ключи от своей квартиры или гаража, в обмен вам одобряют кредит, и в качестве небольшого бонуса средства дают под процентную ставку на 2-3% ниже основной. А если вы вдруг сорветесь с долгового крючка, кредиторы все равно останутся в выигрыше и всегда смогут забрать свое.

Для банков это золотая жила: минимальный риск, максимум комфорта. И если взглянуть на статистику, то в 2024-м объем кредитов под залог недвижимости вырос аж на 45%, по данным IT-компании TYMY. В этом же году тренд продолжил набирать обороты: только за март общая сумма таких займов увеличилась на 35% по сравнению с февралем.

Теперь о самих залогах. Почти всегда это квартиры — 94–95% случаев. Иногда — коммерческие помещения (3–4%), апартаменты (1-2%), машино-места и нежилые помещения (0,5-1%).

На что же россиянам нужны деньги? Самое банальное: многие гасят старые кредиты с более высокими ставками, латают дыры в бюджете или ремонтируют квартиру. Еще популярная история — взять залоговый кредит, чтобы внести первоначальный взнос по ипотеке.

Заемщики часто переоценивают свои финансовые возможности, а заодно и потенциальную стоимость залога. Например, многие верят, что их квартира вдруг начнет дорожать, пока они выплачивают долг. Увы, как отмечают специалисты, если обязательства по кредиту все же не удастся выполнить, вы рискуете потерять имущество.

Как рассказали эксперты, банк всегда оценивает стоимость залога с небольшим дисконтом, и часто не в пользу заемщика. А если залогом становится единственное жилье, то у него исчезает всякий иммунитет, если оно попало в руки банка. То есть, кредитная организация легко может забрать у вас крышу над головой и оставить под открытым небом.

Если же заемщик решит обанкротиться, тогда недвижимость придется продавать. А это, как выразился управляющий партнер «+7 Group» Александр Кривошеев, «сложно». Особенно если речь идет о недорогом жилье. Кроме того, часто в таких случаях банк требует поручителей.

Если вы не единственный собственник объекта, ситуация усложняется: других владельцев тоже могут привлечь в качестве поручителей. В результате кредит растянется на годы и обойдется вам в несколько раз дороже, чем изначально планировалось.

«Наши клиенты — игроки рынка недвижимости, и они выходили на продажу квартиры. Та десять лет назад была под залогом такого кредита, но валютного. В итоге, так как на этапе погашения необходимо было сконвертировать все суммы, в банке потерялась комиссия в несколько сотен рублей. Но это было основанием для того, что квартира до сих пор была с неснятым обременением», — поделился историей из практики эксперт. Кривошеев рекомендует, как только вы закроете кредит, сразу же перепроверить, снято ли обременение с недвижимости.

Помимо всего прочего, важно иметь в виду, что процедура передачи имущества в залог — это куча расходов на страховку, нотариуса, оценку недвижимости и регистрационные сборы. Вся эта бюрократическая мелочь способна превратить изначально заманчивый кредит в тяжелую финансовую кабалу, по итогам которой вы можете остаться ни с чем.