Придется искать «донора»: как получить семейную ипотеку, если нет детей

К тому же весь год росла инфляция. Вследствие чего дорожали стройматериалы, вынуждая застройщиков повышать стоимость квадратных метров. Летом власти отменили массовую льготную ипотеку, оставив лишь точечные программы, условия которых ужесточили. Итог закономерен — рынок оказался зажат в тиски высоких ставок и падающего спроса.

По данным «Дом.РФ», рыночная ипотека за 2024-й подорожала с 16,8% в январе до 29,2% в декабре. Это рекордный рост на 12,4 процентных пункта. В результате миллионам россиян пришлось отказаться от мечты о собственной квартире. Цифры говорят сами за себя: объемы выдачи ипотеки рухнули почти на 40%. В 2024 году банки оформили всего 1,3 миллиона жилищных кредитов на сумму 4,9 триллиона рублей. Половина всех сделок в прошлому году проходила по льготным программам — они составили 49% от количества кредитов и 70% от их объема.

В 2025 году ипотечный рынок продолжит находиться под сильным давлением. Из-за высокой ключевой ставки, которая, по прогнозам Центробанка, ожидается в пределах 17–20%, заградительные условия для жилищных кредитов сохранятся. Это означает, что спрос на ипотеку будет оставаться на минимуме. Согласно прогнозу «Дом.РФ», россияне оформят лишь 1–1,2 миллиона кредитов, а их совокупный объем составит 3,8–4 триллиона рублей.

Эксперты считают, что оживление на рынке возможно, когда ключевая ставка снизится — по прогнозам, это произойдет не раньше 2026 года. В долгосрочной перспективе, к 2027 году «ключ» может упасть до 7,5–8,5%, что вернет ипотеку в разряд более доступных инструментов. Сегодня даже краткосрочный жилищный кредит обходится заемщикам в колоссальные суммы.

«При ставке 30% годовых за год вы заплатите банку почти треть стоимости квартиры. Ипотека оправдана лишь в ограниченных случаях, например, при обмене жилья с небольшой доплатой, которую можно покрыть кредитом. Но даже в этом случае важно стремиться к быстрому погашению займа из-за высокой ставки», — рассказала директор компании Key Capital Ольга Гусева.

В нынешних условиях льготные программы остаются чуть ли не единственным доступным способом приобрести недвижимость. Самая популярная из них — семейная ипотека со ставкой 6%. Собственник агентства недвижимости «Квико» Анна Ермакова рассказала, как воспользоваться этой программой, даже если вы не подходите под ее главный критерий — наличие детей.

«Есть официальный способ воспользоваться программой тем, кто не попадает в льготную категорию. Нужно найти "донора" — человека, имеющего право на семейную ипотеку и не собирающегося это право реализовывать. Этот человек становится созаемщиком по кредитному договору при покупке новостройки по льготной программе», — объяснила эксперт.

После оформления договора квартира становится долевой собственностью. Это значит, что при продаже недвижимости созаемщик должен будет участвовать в сделке. Однако этот момент можно обойти, если сразу после регистрации права собственности оформить доверенность на продажу.

Когда ипотека будет погашена, доля «донора» может быть передана основным владельцам квартиры через договор дарения или купли-продажи. Если в сделке участвует только один из супругов-доноров, второй сохраняет право на льготную ипотеку.

Чаще всего «донорами» становятся родственники или близкие друзья. Кто-то помогает бесплатно, но бывает, что за услугу просят вознаграждение. Все зависит от ваших отношений и условий, на которые готов согласиться «донор». Родственники часто помогают безвозмездно, отметила Анна Ермакова.

Эксперты сходятся во мнении: существенного снижения цен на квартиры в первом полугодии 2025 года ждать не стоит. Подешеветь могут только переоцененные объекты, тогда как стоимость остальных, скорее всего, останется прежней.

На вторичном рынке столицы цены в 2024-м практически не изменились. Так, средняя стоимость квадратного метра в Старой Москве выросла всего на 0,8% за год. Как рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко, в 2025-м вторичка в среднем может подешеветь на 10–15%.

На рынке же новостроек предпосылок для снижения пока не наблюдается. «Как долго продлится такая ситуация — зависит от объема поддержки застройщиков со стороны государства и вообще наличия этой поддержки. В целом вариантов развития событий много: застройщики могут снизить цены, а могут придумать очередную ипотечную схему. Или обанкротиться и перейти под государственный контроль. Одно понятно точно — на рынке жилья раздулся ценовой пузырь. Рано или поздно он должен сдуться, но как именно — зависит как раз от политики государства и Центробанка в части поддержки застройщиков», — рассказал Репченко.

Генеральный директор компании «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева подчеркнула, что замедление рынка заставило многих девелоперов отложить запуск новых проектов. Из-за чего предложение сейчас на рынке ограничено, что, в свою очередь, удерживает цены на прежнем уровне. Снижения стоимости новостроек ожидать не стоит, поскольку себестоимость строительства продолжает расти, а затраты на обслуживание проектного финансирования остаются высокими, пояснила Ломтева.