Квартиры резко подешевели: у россиян наконец-то появился шанс на свое жилье?

«Июнь стал первым месяцем 2025 года, когда в ряде городов России зафиксировано снижение цен на жилье: отрицательная динамика отмечена в 13 из 50 городов, тогда как в мае снижение наблюдалось лишь в одном. Это значимое изменение, однако говорить о формировании устойчивого нисходящего тренда пока преждевременно», — отметил руководитель «Бизнес IT-решения в жилой недвижимости» группы SRG Максим Русаков.

Автоматизированная система оценки недвижимости SRG с помощью искусственного интеллекта и алгоритмов машинного обучения проанализировала вторичный рынок. В расчетах были учтены данные из более чем ста источников, включая крупные онлайн-платформы и региональные базы объявлений. Так, по данным SRG, заметнее всего в начале лета подешевело жилье в Твери — минус 1,5%. Средняя цена за квадратный метр здесь снизилась до 99,4 тыс. рублей.

Саратов занял вторую строчку рейтинга: стоимость «квадрата» в этом городе упала на 1,3%, достигнув отметки 100,8 тыс. рублей. На третьем месте расположился Магнитогорск — снижение на 1,2%, до 79,4 тыс. рублей за квадратный метр.

Также в пятерку «подешевевших» вошли Киров (минус 1,1%, до 105 тыс. руб.) и Волгоград (минус 0,9%, до 102,9 тыс. руб.).

Интересно, что в июне снижение цен затронуло и крупнейшие мегаполисы. Москва и Санкт-Петербург показали одинаковую динамику — минус 0,2%. Ту же цифру продемонстрировала и Пенза. В столице, несмотря на снижение, средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке по-прежнему остается самой высокой в стране — 357,7 тыс. рублей.

Дальнейшее поведение рынка будет зависеть от сезонных факторов и макроэкономических условий. Впереди — вторая половина лета, традиционный период затишья. Июль и август, как правило, характеризуются падением спроса, поскольку большинство потенциальных покупателей уходят в отпуск. Это выражается в сокращении количества сделок, вялой динамике цен и значительных скидках при торге, говорит эксперт Максим Русаков.

Будущее рынка, по его мнению, во многом будет определяться денежно-кредитной политикой Центробанка. Без снижения ставок по ипотеке и вкладам ожидать массового возвращения покупателей на рынок не стоит. Для многих россиян покупка жилья пока остается в списке отложенных решений — не по причине отсутствия желания, а из-за банального несовпадения возможностей и ценовых реалий.

Так, в начале июля редакция «Финансы Mail» провела опрос, результаты которого показали: для большинства россиян сегодня покупка недвижимости становится настоящим испытанием. Многие сталкиваются с финансовыми трудностями и ищут разные пути решения. Одни рассчитывают на помощь семьи, другие надеются на государственные программы, а часть респондентов открыто признает, что в нынешних условиях приобрести квартиру практически невозможно. Без снижения цен и появления более доступных финансовых инструментов решить «квартирный вопрос» удается лишь немногим.

По данным опроса, 17,3% участников считают, что ипотека действительно помогает, но высокая ставка остается серьезным сдерживающим фактором, а 10,8% отметили, что смогли бы справиться с покупкой жилья только при поддержке родственников.

На ближайшем заседании 25 июля Центробанк может снизить ключевую ставку с нынешних 20% до 18%, считает глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Банки, скорее всего, отреагируют быстро и начнут пересматривать условия по кредитам, включая ипотеку. Уже к августу средняя ставка по рыночным ипотечным программам, которая в мае доходила до 26,8%, может опуститься до 20%.

Снижение ощутимое, но совсем не то, чего ждут большинство потенциальных покупателей. Доступной ипотека в России считается при ставке около 10%, а для этого ключевая должна упасть хотя бы до 8–10%. При нынешних экономических условиях это скорее вопрос нескольких лет, чем месяцев.

«Процентная ставка по кредиту, безусловно, зависит от ключевой ставки, но не равна ей. Коммерческие банки учитывают не только ключевую ставку, но также добавляют маржу, которая включает в себя риски, операционные расходы и прибыль. Если ключевая ставка составляет 20%, то процент по ипотеке будет варьироваться в пределах 25-27%. То есть накрутка банка в среднем составляет 5-7%, и, если нам нужна ипотека под 14-15% годовых, ключевая ставка должна находиться на уровне 8-10%, а такой сценарий пока маловероятен», — объяснила профессор РЭУ им. Плеханова Наталья Проданова.

Подтверждает это и риелтор Анна Сизон. По ее мнению, ждать снижения ключевой ставки до «ипотечно-комфортного» уровня можно не раньше конца 2026 года — и то в случае самого оптимистичного сценария.

Но даже если это произойдет, и рыночная ипотека будет под 14–15%, цены на жилье, особенно в бюджетном сегменте, быстро пойдут в рост. В результате, несмотря на снижение ставки, покупка квартиры все равно может оказаться неподъемной из-за высокой стоимости самих объектов. Как объяснила эксперт, дешевые кредиты — это приток покупателей на рынок. Деньги на депозитах в условиях низкой ключевой ставки перестанут приносить ощутимую прибыль, и многие начнут вкладываться в недвижимость. Повышенный спрос, особенно в бюджетном сегменте — на студии, однокомнатные квартиры и даже комнаты — почти гарантированно разгонит цены. Иными словами, ипотечные проценты — это лишь часть уравнения. Пока не стабилизируются цены, говорить о реальной доступности жилья в стране преждевременно.