В России продолжают дорожать новостройки. При этом номинальный рост цен на квадратные метры уступает инфляции. С одной стороны, на фоне увеличения доходов граждан это можно назвать позитивным сигналом. С другой стороны, многие россияне по-прежнему могут позволить себе покупку квартиры только при условии наличия накоплений или участия в льготных ипотечных программах. Кредиты по рыночным ставкам остаются для большинства недоступной роскошью.
Квартиры отстали от инфляции: правда ли, что жилье стало доступнее?
Новую квартиру в Москве можно купить со скидкой 55%.
GettyImages
Рассказываем, что происходит на рынке этой весной.
Содержание
Сколько сейчас стоит недвижимость
По итогам 2024 года коэффициент доступности жилья улучшился на 6,7%. Теперь среднестатистической семье из трех человек потребуется три года и три месяца, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. метра. Примечательно, что доля семей, способных приобрести недвижимость (с учетом программ льготного кредитования), достигла рекордного значения за последние 20 лет — 58,7%.
В то же время разница в цене между новостройками и вторичным жильем остается непропорционально высокой. Как отметил инвестиционный стратег компании «Гарда Капитал» Александр Бахтин, квартиры в новостройках в среднем стоят на 56% дороже, чем аналогичное жилье на вторичном рынке. Для сравнения, до скачка цен в 2021 году разница составляла около 20%. Эксперт связывает такой дисбаланс с субсидиями.
«Это аномально много по любым меркам, и объясняется только тем, что в цене новостроек заложены субсидии: покупатели в большинстве случаев берут их по госпрограммам. За два года этот дифференциал никуда не уйдет. По крайней мере, пока работает семейная ипотека», — отметил Бахтин.
По данным агентств недвижимости, на сегодняшний день средняя стоимость квартиры площадью 49 кв. метров на первичном рынке составляет около 8,7 миллиона рублей. В Москве цена таких объектов достигает 16,8 миллиона рублей, а в Санкт-Петербурге — 10,8 миллиона рублей. На вторичном рынке по стране медианная стоимость жилья — около 7,5 миллиона рублей, а в Москве — 11,4 миллиона рублей.
Почему недвижимость дорожает
Однако пока цены неумолимо ползут вверх, спрос на первичное жилье в России продолжает снижаться. В апреле 2025 года в Москве и Подмосковье было оформлено всего 10 900 договоров долевого участия (ДДУ), что на 12% меньше, чем годом ранее. Ситуация в Санкт-Петербурге и Ленинградской области еще более драматична: в марте 2025 года количество ДДУ упало на 34%, составив лишь 3 900 сделок.
По словам директора по ипотечным продажам ГК «А101» Рустама Азизова, в первом квартале 2025-го спрос сократился на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако вопреки этому падению, количество выставленных на продажу новостроек существенно увеличилось. По данным «Авито Недвижимости», к середине апреля объем предложений вырос на 32% год к году. При этом, как подсчитали в «Дом.РФ», запуск новых жилых проектов заметно снизился: за первые три месяца 2025 года объем составил 8,1 миллиона квадратных метров, что на 24% меньше, чем за тот же период годом ранее.
В ответ на снижение спроса девелоперы продолжают повышать цены на жилье с целью таким образом компенсировать растущие затраты. По подсчетам генерального директора «Element» Виталия Коробова, за 2024 год стоимость строительных материалов увеличилась на 50%, а зарплаты рабочих выросли на 80%. Такие скачки цен сильно повысили себестоимость реализации новых проектов.
На фоне таких экономических условий структура рынка новостроек претерпела заметные изменения. В новых проектах все чаще встречаются объекты высокого ценового сегмента, что подчеркивает смещение акцента на более состоятельных клиентов. Предложение квартир бизнес-класса выросло на 6,8% по сравнению с мартом, а элитного жилья стало больше на 11,1%, согласно данным «Яндекс Недвижимости».
Что будет с ценами дальше
Вопрос покупки квартиры сегодня стоит остро у многих. Риелтор Наталья Перескокова считает, что ждать падения цен бессмысленно. Если квартира вам катастрофически нужна, время действовать прямо сейчас.
Тем более на фоне снижения спроса застройщики все чаще прибегают к разным акциям и скидкам, чтобы привлечь покупателей и поддержать продажи. Так, в этом мае в московских новостройках насчитывается 163 проекта со скидками — это больше, чем годом ранее, когда таких предложений было 147. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что максимальный размер скидки за год вырос более чем втрое: с 15% до впечатляющих 55%.
«Сегодня самая крупная скидка — 55% — предоставляется в апарт-комплексе комфорт-класса на западе столицы со сроком ввода в текущем квартале. Столь существенный дисконт распространяется на шесть двуспальных лотов. Благодаря акции можно сэкономить до 11 млн рублей. При этом средний размер дисконта в рассматриваемом проекте тоже очень высок — 42,2%. А минимальная стоимость апартамента в данном комплексе с учетом скидки составляет всего 4,6 млн рублей за 24,7 кв. м (с отделкой white box). Таких привлекательных цен в новостройках не наблюдалось уже несколько лет», — рассказал эксперт.
На сегодняшний день скидки от 20% можно встретить в 38 проектах, реализуемых 10 девелоперами. Такой уровень предложений — рекордный за всю историю рынка. Однако некоторые застройщики используют маркетинговые приемы: сначала искусственно завышают цены, а затем предлагают скидки, возвращающие стоимость квартиры к ее рыночной отметке. Так, в одном из апарт-комплексов бизнес-класса на севере Москвы рекламируется скидка в 60%, но по факту сделки здесь заключаются по обычным рыночным ценам, а громкая цифра лишь привлекает покупателей, говорит Сырцов. Так что, сегодня важно внимательно подходить к выбору жилья, тщательно проверять условия скидок и акций, чтобы не попасться на уловки и действительно сэкономить.