Как правильно составить договор аренды квартиры и что важно в нем прописать: главные правила, советы и лайфхаки

Когда мы говорим о съеме жилья, всегда упоминаем договор аренды квартиры. Однако это не совсем верно. Арендой принято называть съем нежилого помещения, вроде офисов или складов, и заключается такое соглашение между юридическими лицами. Между физическими составляется так называемый договор найма жилого помещения. Несмотря на это, многие привыкли использовать именно слово «аренда» (в этом материале под понятием аренды жилья тоже скрывается именно найм).

Бланк договора аренды квартиры между физическими лицами (образец 2023 года) легко найти в Интернете. Для этого достаточно вбить нужные слова (используйте «найм», а не «аренда») в строке поиска. Чтобы скачать правильный образец договора аренды, доверяйте проверенным сайтам и сервисам с репутацией, например, ЦИАН или некоммерческим консультативным организациям вроде спроси.дом.рф.

Чаще всего договор аренды заключается на один год, однако это возможно сделать и на более длительный срок. Изначально такие соглашения бывают нескольких типов. Долгосрочные как раз подразумевают заключение на год и более лет, а краткосрочные допускают вселение на срок менее 11 месяцев. Далее значения имеют ваши личные договоренности с владельцем. Если он готов сдать квартиру лишь на пару месяцев, заключать следует именно краткосрочный договор аренды. Обычно это самый простой договор, потому что его не нужно вносить в Росреестр.

Главное помнить: заключить договор аренды жилья нужно обязательно, даже если заселяетесь всего на месяц. В этом случае это особенно важно, так как собственник почти сразу, как вы въедете в его жилплощадь, начнет искать новых квартирантов. А вдруг им понадобится въехать скорее и надолго? В этом случае, если договор составлен не будет, жильца могут просто выставить за дверь, чтобы не потерять более выгодную сделку.

Суть договора аренды квартиры, который составляется между физическими лицами, в том, чтобы проживание жильца в квартире собственника было максимально прозрачным и понятным. Собственно, сторонами соглашения и являются только собственник и наниматель, между третьими лицами он заключаться не может.

Перед тем, как заключать договор аренды квартиры, следует проверить всего две вещи. Первое – состояние жилплощади. Осмотреть ее необходимо очень тщательно, каждый угол, следы повреждений, подтеки на потолке и так далее. Обратите внимание на состояние всех бытовых приборов, их внешний вид и работоспособность (все, что вы заметите – устроит это вас или нет – нужно задокументировать в акте приема-передачи, который заключается вместе с договором).

Не лишним будет изучить и сам дом, в котором вам предстоит жить, а также ваших непосредственных соседей. Многие риэлторы советуют для этого подружиться с сантехником, который обслуживает этот дом – заслужите его доверие и он выложит вам всю правду об аварийности здания, происшествиях в квартире, где вы думаете поселиться, и, конечно, о здешних жильцах.

Второй важный пункт: вы должны убедиться, что имеете дело с непосредственным собственником. Будет неприятно, если настоящий владелец квартиры явится в нее позже и потребует, чтобы вы срочно выехали.

Недостаточно просто заключить договор аренды, то есть подписать соглашение. Вы должны убедиться, что в нем прописаны все обязательные пункты.

Предметом договора служит квартира, в которой вы намерены жить (или которую вы будете сдавать). В этом пункте должна содержаться вся информация о ней – площадь, адрес, кадастровый номер, а также подтверждение, что жилплощадь не находится в залоге у банка или под арестом.

В этом пункте содержатся подробные сведения о собственнике и новом жильце, а именно их паспортные данные.

В договоре должен быть указан и срок его действия. Если квартира сдается не более чем на 11 месяцев, составляется краткосрочный договор, на год и более – долгосрочный. Не указанный срок автоматически дает договору статус бессрочного. Такие, как и краткосрочные, не нужно регистрировать в Росреестре, что является явным плюсом для собственника. С другой стороны, расторжение подобного договора может быть обусловлено лишь желанием одной из сторон, никаких других причин не требуется. А это уже минус.

Деньги – самая важная часть договора аренды между физическими лицами. В этом вопросе требуется повышенная внимательность. В договоре должна быть зафиксирована сумма ежемесячного платежа, срок, до которого его необходимо совершить, способ расчета, размер штрафа за просрочку и так далее.

Важно уточнить, что понимается под арендной платой – только аренда или еще и оплата услуг ЖКХ – кто за них платит, хозяин или жилец. Чаще всего, эти услуги оплачивает сам квартирант по показаниям счетчика: собственнику приходит платежка, жилец высылает ему нужную сумму, а хозяин сам оплачивает счет.

Обеспечительный платеж или гарантийный депозит – важная составляющая любого договора аренды квартиры. Это сумма денег, обычно равная сумме платежа по аренде за месяц, которую жилец платит собственнику в качестве гаранта защиты от непредвиденных обстоятельств. Делается это при заключении договора вместе с первым платежом. Обычно депозит возвращается после прекращения срока договора, однако собственник может оставить сумму себе. В договоре следует четко прописать причины, по которым он это может сделать. Обычно депозит сохраняется за хозяином в случае порчи имущества в квартире, но иногда причиной может стать и преждевременное расторжение договора. Все необходимо прописать в соглашении.

Ремонт. Вопрос возможного ремонта в квартире необходимо прописать в договоре аренды. Существует два типа таких работ – капитальный ремонт и текущий. Первый подразумевает серьезные мероприятия, например, связанные с несущими конструкциями, а второй – все остальное (замена смесителей в ванной, ремонт санузла, работы с дверьми, батареями и так далее). Важно то, что, если ремонт отдельно не прописывается в договоре, то собственник обязан заниматься только капитальным, а текущим – уже квартирант.

Люди. В предмете договора лучше отдельно обговорить и возможность проживания в квартире других людей – наниматель может обзавестись «второй половиной», к нему на какое-то время могут приехать родственники. Все это можно утвердить дополнительными пунктами в договоре. И если гипотетическую девушку или молодого человека прописать можно только размыто, для родственников необходимо будет внести в договор и их паспортные данные.

Животные. Если планируете завести домашнее животное, такой пункт должен быть в договоре аренды, причем с конкретным указанием, какого зверя (или птицу) вам хотелось бы привести в дом – кота, собаку, крысу или попугая.

Повышение платы. Важно указать в договоре не только размер арендной платы и сроки ее выплаты, но также и возможность ее повышения. Собственник, наверняка, захочет это сделать. Задача нанимателя – уточнить, как часто плату можно повышать, и ограничить процент, на который она может возрасти.

Согласно российскому законодательству, за три месяца до окончания срока найма собственник может либо предложить квартиранту заключить новое соглашение, либо уведомить его, что квартиру необходимо будет освободить.

Кроме того, возможно досрочное расторжение договора аренды квартиры, порядок которого необходимо четко прописать в соглашении. Обычно речь идет о сроке, за который наниматель должен сообщить собственнику, что планирует съехать. Соблюдать этот пункт необходимо, потому что обычно за его несоблюдение в договоре прописывается и штраф (либо владелец квартиры может оставить себе ваш депозит).

Регистрация по месту жительства: узнайте, как прописаться в квартире и почему это нужно делать всем

Как арендовать жилье и не нарваться на мошенников: эти советы спасут ваши деньги и время