На заседании Госсовета 15 апреля президент Владимир Путин потребовал от банков убрать комиссии при выдаче льготной ипотеки. На это оперативно отреагировали крупнейшие игроки банковского сектора: Сбербанк и ВТБ. Однако представители финансовых организаций тут же обозначили риски, связанные с отменой комиссий.
Ипотека — все? Как отмена комиссий по льготным кредитам скажется на россиянах
Благо или очередное испытание для рынка?
Freepik
Порой даже самые благие намерения оборачиваются катастрофой. Отмена комиссий, — казалось бы, шаг к улучшению условий для заемщиков. Однако на деле это может вызвать ряд новых проблем. Эксперты рассказали, что ждет россиян, желающих оформить ипотеку для покупки жилья.
Содержание
Крупнейшие банки отменили комиссии по льготной ипотеке
По словам главы Сбербанка Германа Грефа, этот шаг повлияет на объемы выдачи ипотечных кредитов, поскольку комиссии служили инструментом для минимизации убытков, возникающих из-за низкой доходности льготных программ. «Это приведет к тому, что резко упадет объем выдачи ипотеки. Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточная», — пояснил Греф. Руководитель ВТБ Андрей Костин также отметил, что решение о введении комиссий было принято «не от хорошей жизни».
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина, в свою очередь, поддержала президента в этом вопросе, назвав комиссии одной из причин роста стоимости жилья в стране. Она предложила запретить банкам, устанавливающим подобные комиссии, выдачу льготной ипотеки.
Чем это грозит рынку
Отмена комиссий при выдаче льготной ипотеки не окажет системного влияния на объемы кредитования, а если и вызовет снижение, то только в краткосрочной перспективе. Такую позицию озвучила глава регулятора на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров в минувшую пятницу, где было решено сохранить ключевую ставку на уровне 21%. По словам Набиуллиной, Центробанк, напротив, ожидает небольшого роста ипотечного портфеля. «Мы сохранили свой прогноз по годовому приросту ипотечного портфеля — он по-прежнему находится в интервале 3–8%», — сказала глава Центробанка.
Между тем, рынок встретил инициативу властей с осторожностью. «Шаг горячо ожидаемый — и вместе с тем неоднозначный. Меня саму эти банковские комиссии всегда возмущали: несправедливо, что льготную ставку людям приходится фактически покупать, причем платить немаленькие суммы. Но просто их отменить — не значит решить проблему. Очевидно же, что при ключевой ставке в 21% семейная ипотека под 6% — это для банков глубоко убыточный продукт», — поделилась мнением директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.
Как объяснила основатель компании «Центр ипотечного кредитования» и руководитель направления Metr.broker компании Metr.club Екатерина Мишина, банки выдают семейную ипотеку под 6%, а недополученные проценты компенсируются Минфином. Однако стоимость привлечения средств для кредитования сильно выросла: россияне открывают вклады по ставке, сопоставимой с ключевой. Дополнительно общую доходность операций снижает и обязательное резервирование финансовыми организациями части средств. Как итог, ввиду высоких издержек банки были вынуждены ввести комиссии.
По мнению эксперта Тороповой, если такие игроки, как Сбербанк и ВТБ, решили отменить дополнительные платежи, остальным будет сложно не последовать их примеру — это сильно ударит по репутации. Однако Екатерина Мишина считает иначе. После обсуждений с представителями разных банков она уверена, что многие из них пока не собираются отказываться от комиссий.
Что будет с льготной ипотекой
В марте 2025 года Сбербанк выдал ипотечных кредитов на 172 млрд рублей — это на 36% больше, чем месяцем ранее, и на 18% выше результатов марта 2024-го. Основной объем в этом году пришелся на льготные программы, которые охватили 87% всех выдач. Однако оптимизм этих цифр может оказаться временным. Эксперты предупреждают: отмена банковских комиссий затормозит рост, а в некоторых случаях — даже сведет на нет доступность льготной ипотеки.
Участники рынка отмечают, что банки, не желая работать в убыток, могут начать ужесточать условия. Как считает Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи», первоначальный взнос вырастет, а также появятся скрытые ограничения. По ее словам, формально льготные программы останутся, но получить кредит станет практически невозможно. Она назвала это парадоксальной ситуацией, где решение одной проблемы приводит к созданию другой.
Екатерина Мишина, эксперт по ипотечному кредитованию, добавила, что вмешательство административных методов в рыночные механизмы, как правило, всегда вызывает деструктивные последствия. По ее мнению, уровень одобрения кредитов может остаться высоким только для тех заемщиков, которые приобретают жилье у застройщиков, работающих с банком по схеме проектного финансирования. Логика здесь проста: застройщик берет крупный кредит у банка, финансовая организация, в свою очередь, стимулирует продажи недвижимости этого застройщика. Так кредит девелопера распределяется на множество ипотечных займов физических лиц. Это позволяет банку поддерживать внутренний баланс, даже в условиях отмены комиссий.
В то же время Мишина скептически оценивает долгосрочные перспективы. По ее мнению, «костыли» в виде искусственной отмены комиссий лишь замедлят рынок. Со временем они будут заменены новыми механизмами возмещения убытков, что может повлиять на доступность ипотеки для заемщиков.
Рынок пока еще играет по старым правилам, и люди сегодня разделились на два лагеря. Одни побежали оформлять кредит, пока двери не захлопнулись. Другие ждут мифической «бесплатной» ипотеки, хотя перспективы получить ее весьма сомнительны, предупреждают эксперты. Так или иначе, всем участникам рынка приходится маневрировать и адаптироваться к условиям экономической турбулентности.