Бабушки-«скамеры» лишают граждан жилья: как не превратить покупку квартиры в ад?

Сценарий этих историй почти всегда одинаков. Покупатель находит квартиру своей мечты, стороны подписывают договор «купли-продажи», а дальше начинается самое неприятное. Продавец вдруг оказывается жертвой мошенников. Он подает заявление в полицию, а затем иск в суд с требованием отменить сделку и вернуть ему жилье. Суд обычно встает на сторону бывшего собственника. Квартира возвращается, а вот деньги — нет, поскольку их якобы перевели на счет аферистам. В результате добросовестные покупатели остаются с пустыми карманами и ипотекой, которую никто не отменял.

В Российской гильдии риелторов (РГР) подсчитали, что количество судебных споров, где прежние собственники пытаются вернуть свое жилье после продажи, выросло за год на 15–20%. И, как рассказал член правового комитета РГР Николай Зырянов, многие продавцы по совету юристов еще и объявляют себя банкротами. В такой ситуации покупатель окончательно лишается даже минимальных шансов когда-либо вернуть потраченные средства.

Эксперты отмечают, что понять логику судов в подобных спорах, сложно. Решения о возврате недвижимости часто включают ссылки на разные статьи Гражданского кодекса (177, 178 и 179). «Все специалисты, работающие на рынке недвижимости, и участвующие в рассмотрении гражданских дел в суде, с нетерпением ждут, что Верховный суд выпустит обзор судебной практики по этой категории дел, сделает ее обобщение, тогда мы сможем понять общую консолидированную правовую позицию судов в таких делах», — сказал Зырянов.

На фоне череды подобных новостей все чаще звучит мнение, что возможно аферистами являются сами продавцы, а не телефонные мошенники. Зачастую в делах, где покупатели в итоге лишались квартиры, «ход событий» выглядел слишком уж идеально подготовленным: грамотные заявления, точные формулировки, заранее собранные документы. Настоящие же пострадавшие — люди, действительно введенные в заблуждение — обычно не умеют столь четко формулировать свои претензии и часто не понимают, какие доказательства нужно предоставить. Эксперты допускают, что за такими историями может скрываться отлаженная схема, в которой участвуют юристы, риелторы и сами пенсионеры.

«Ничем иным невозможно объяснить тот факт, что с момента заявления о том, что пенсионерку якобы обманом заставили продать квартиру, юридическая грамотность как бы обманутой бабушки немедленно вырастает до невероятных высот. Она тут же понимает, как правильно писать заявления, как обращаться в суд, как признать себя банкротом», — говорит глава комитета по конституционному законодательству Андрей Клишас.

В первую очередь перед покупкой квартиры важно убедиться, что продавец действительно понимает и осознает свои действия. В юриспруденции есть такое понятие как «порок воли» — когда человек формально соглашается на сделку, но внутренне не разделяет этого решения или действует под давлением. Любая такая сделка может быть оспорена.

«Чтобы защититься, следует избегать любых манипуляций с завышением или занижением номинальной стоимости в договоре, внимательно изучать сферу деятельности продавца квартиры, его профессиональную деятельность, наличие судов и долгов», — советует основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.

Большую роль играет и личное общение. Чрезмерная расслабленность, как и повышенная нервозность, могут указывать на то, что продавец действует не по собственной инициативе. Поэтому рекомендуется побеседовать с ним на бытовые темы, например, о районе или соседях.

«В стандартной ситуации продавец понимает, что это нормальные вопросы, ну может будет немного раздражен, а человек под контролем, скорее всего, будет избегать общения на такие отстраненные, прямо не связанные со сделкой темы, и это должно насторожить. У продавцов в возрасте можно попытаться узнать про родственников, постараться найти их в соцсетях, попробовать установить с ними контакт, чтобы подтвердить реальность сделки», — рассказал Николай Зырянов из РГР.

По словам экспертов, организацию сделки лучше поручить профессионалам. Для расчетов также рекомендуется использовать безопасные инструменты — например, банковскую ячейку или другие проверенные механизмы, которые минимизируют риск потери денег.

Впрочем, даже при максимальной осторожности стопроцентной защиты не существует. Медицинские справки, освидетельствования и любые дополнительные документы не гарантируют, что сделка не будет оспорена в будущем. Так, в октябре суд постановил вернуть квартиру пенсионерке, которая продала ее аж в 2019 году. Однокомнатное жилье тогда купил сосед женщины за 5 миллионов рублей, и позже вложил в ремонт еще около миллиона. Однако спустя шесть лет пенсионерка вдруг подала в суд. В иске она указала, что страдает от умственной отсталости и в момент сделки «не понимала, что делает». Суд признал ее доводы убедительными и удовлетворил требование о возврате квартиры. Покупатель же остался без денег.

Сейчас риелторы совместно с правоохранительными органами и психологами пытаются составить перечень вопросов, которые помогут определить, насколько продавец уверен в своих действиях и не находится ли он под чьим-то влиянием. Но единый алгоритм выработать сложно — каждая ситуация имеет свои особенности, и универсального рецепта просто не существует, поэтому россиянам сегодня остается лишь уповать на удачу.