Обреченные на аренду: когда обычные россияне смогут приобрести жилье

По данным Freedom Finance Global, за первые пять месяцев 2025-го продажи новостроек рухнули почти на 16% в годовом выражении — до 9 млн квадратных метров. Количество договоров долевого участия снизилось до 228 тысяч. Ипотека ушла на второй план: на смену ей пришли рассрочки и покупка за наличные. Если год назад кредиты обеспечивали 77% сделок на первичном рынке, то теперь — лишь 58%.

Тем не менее выручка застройщиков почти не пострадала — она сократилась всего на 2%, до 1,9 трлн рублей. Объяснение простое: падение спроса перекрыл рост цен. В среднем по стране новостройки подорожали на 4,3%, до 147,6 тысячи рублей за квадратный метр. В Москве стоимость жилья выросла еще заметнее — до 416,1 тысячи рублей (+6,6% с начала года). В ряде региональных центров, от Нижнего Тагила до Грозного, рост составил впечатляющие 20–30%.

Такой скачок цен в условиях высокой ключевой ставки фактически закрыл рынок для «среднего класса». Теперь свыше 85% новых ипотечных сделок по госпрограммам приходится на более состоятельных клиентов, тогда как еще в 2020 году доля обеспеченных заемщиков не превышала 60%.

На вторичном рынке картина схожая. Цены здесь тоже ползут вверх (+5% за год), достигнув в среднем 115,1 тысячи рублей за «квадрат» . По подсчетам профильных ведомств, общий спрос на жилье за год сократился на четверть.

Июльские данные крупнейших игроков рынка показывают, что ценовая динамика продолжает идти вразрез с ожиданиями покупателей, несмотря на общее охлаждение спроса и тяжелые условия кредитования.

Согласно статистике по ипотечным сделкам Сбера, подготовленной экспертами Центра финансовой аналитики (ЦФА), разрыв между стоимостью квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке в июле составил 51%. На первый взгляд цифра выглядит тревожно, однако такой показатель обусловлен высокой долей в продаже жилья советской постройки, которое заметно дешевле современных объектов.

Если же сравнивать только «свежие» дома, построенные за последние десять лет, то картина совсем другая. По данным «Домклик», разница в цене между такими вторичными квартирами и новостройками составляет всего 13%. Причина кроется в том, что на вторичном рынке практически нет госпрограмм, которые активно поддерживают цены в новостройках.

По данным Центра финансовой аналитики Сбера, в июле «квадрат» на первичном рынке подорожал еще на 0,4%, до 175,6 тысячи рублей. Лидерами остаются:

При этом в Петербурге и Подмосковье в середине лета было зафиксировано небольшое снижение цен по сравнению с июнем — -0,8% и -0,2%, соответственно.

На вторичном рынке средняя цена за «квадрат» в июле составила 116,4 тысячи рублей. Здесь лидеры рейтинга тоже не изменились:

В июне Центробанк впервые почти за три года пошел на снижение ключевой ставки — с 21 до 20%. А уже в июле опустил ее до 18%. Как пояснил регулятор, на это решение повлияло устойчивое замедление инфляции.

«Текущее инфляционное давление, в том числе устойчивое, снижается быстрее, чем прогнозировалось. Рост внутреннего спроса замедляется. Экономика продолжает возвращаться к траектории сбалансированного роста», — отметили в ЦБ.

Согласно данным компании «ДОМ.РФ», после снижения «ключа» рыночные ипотечные ставки (без учета льготных программ) опустились с 26–27% до 22,4% годовых. Параллельно уменьшилась и доходность рублевых вкладов. По информации Центробанка, в десяти крупнейших банках страны она упала с 19,4% до 16,4%.

В самом ЦБ видят потенциал для еще большего снижения ставки в текущем году. По оценкам регулятора, к концу 2025-го ее среднее значение будет находиться в диапазоне 16,3–18%. В 2026-м ставка может опуститься до 12–13%, а к 2027-му — до уровня 7,5–8,5% годовых. А это значит, что кредиты продолжат дешеветь, а привлекательность депозитов для населения — снижаться.

На рынке недвижимости такие сигналы воспринимаются с осторожным оптимизмом. «На фоне недавнего снижения ключевой ставки ЦБ и сигналов о ее возможных дальнейших корректировках до конца года можно ожидать определенного оживления ипотечного рынка», — предположил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Однако, по его словам, мы не сразу вернемся к уровню ипотечных ставок, который можно считать комфортным для большинства семей. Более заметное снижение ожидается лишь в 2026 году, когда стабилизация инфляции и рост доступности кредитов позволят сбалансировать спрос и предложение.

Впрочем, даже и тогда собственная квартира будет не по карману для большинства россиян. В ближайшие годы молодым гражданам и тем, у кого нет сбережений, придется довольствоваться арендой, отложив мечту о своих квадратных метрах на неопределенное будущее.