После того как в прошлом году власти свернули программу льготной ипотеки под 8%, эксперты в один голос предсказывали падение продаж новостроек. Но мрачные прогнозы застройщиков не оправдались.
Ключевая ставка снова 21%: почему покупать жилье надо именно сейчас
В России начали снижаться цены на новостройки.
GettyImages
В минувшую пятницу, 21 марта, совет директоров Центробанка не стал переходить к смягчению денежно-кредитной политики. По итогам заседания было принято решение сохранить ключевую ставку на прежнем уровне. Как это повлияет на рынок недвижимости — в нашем материале.
Содержание
Что происходит на рынке
Города-миллионники не только выстояли, но и, как выяснилось, прибавили в оборотах. По данным совместного исследования сервисов «Яндекс Недвижимость» и «Пульс продаж новостроек», в феврале 2025 года продажи взлетели на 14,4% по сравнению с периодом действия льготной программы, составив 19 тысяч квартир. В лидерах традиционно Москва. В столице заключили свыше 7,5 тысячи сделок — на 63% больше, чем в феврале 2024-го.
На втором месте, как и следовало ожидать, Санкт-Петербург. Здесь жители купили 2,3 тысячи квартир — практически столько же, сколько год назад. Выручка подросла на 4% и достигла 27,6 миллиарда рублей. По подсчетам аналитического сервиса Dataflat.ru, счета застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга пополнились на 164,8 миллиарда рублей, что в два раза больше прошлогодних показателей.
Не отставали и другие города-миллионники: в Ростове-на-Дону за февраль продали 1,3 тысячи квартир, что на 52,6% больше год к году, а в Екатеринбурге — 1,5 тысячи (прирост на 25%). Эти цифры демонстрируют, что региональный рынок новостроек тоже успешно справляется с последствиями ужесточения ипотечных условий.
Что же было основным драйвером рынка? Девелоперы не сидели сложа руки, и настоящим спасениям для рынка стали рассрочки. При этом ипотека по-прежнему вносит свою лепту, но доля сделок с ее использованием сократилась почти вдвое: с 80% до 35–40%. Сегодня люди не готовы брать жилищные кредиты под такие космические проценты — всему виной рекордно высокая ключевая ставка в стране. Как подсчитали в Frank RG, в конце зимы россияне оформили ипотечных займов на общую сумму 86,5 миллиарда рублей, что на 32,7% меньше, чем год назад.
Как изменились цены за месяц
В феврале средняя стоимость квадратного метра в новостройках России опустилась до 169,3 тысячи рублей. Данные предоставили Домклик и Центр финансовой аналитики Сбера, которые проанализировали ипотечные сделки банка. Снижение всего на 1% по сравнению с январем выглядит как скромная уступка покупателям, но эксперты уже называют этот тренд знаковым.
Однако есть один нюанс: объявления о продаже квадратного метра на первичке выглядят куда менее привлекательными. Средняя стоимость там — 193 тысячи рублей. Разрыв между цифрами в реальных договорах и объявлениях составляет внушительные 14%. Почему так? Все просто: покупатели торгуются, а девелоперы идут навстречу, если это поможет закрыть сделку.
Сильнее всего в конце зимы цены упали в Санкт-Петербурге (-1,6%), Татарстане (-1,2%) и Волгоградской области (-1,1%), отмечают аналитики СберИндекса. Тем не менее не все регионы подхватили эту волну. В Челябинской и Свердловской областях, Пермском крае, а также в Башкортостане, Ростовской, Самарской и Омской областях стоимость новостроек продолжает ползти вверх. В Пермском крае, например, недвижимость дорожает последние 11 месяцев, а в Ростовской области — целых 20.
Что касается цен, то Москва возглавляет список регионов с самыми дорогими новостройками: здесь квадратный метр стоит в среднем 351,1 тысячи рублей. Санкт-Петербург на втором месте — 242,8 тысячи рублей, а Московская область закрепилась на третьей строчке — 189,9 тысячи рублей. Далее следуют Татарстан (185,1 тысячи рублей) и Ленинградская область (172,4 тысячи рублей). На противоположной стороне шкалы оказались регионы с самой доступной недвижимостью:
- Волгоградская область — 113,3 тысячи рублей;
- Челябинская область — 120,9 тысячи рублей;
- Воронежская область — 121,1 тысячи рублей;
- Самарская область — 128 тысяч рублей.
Что будет с ценами дальше
В минувшую пятницу ключевая ставка снова осталась на уровне 21%. По мнению начальника отдела ипотечного кредитования ГК «ТОЧНО» Гульсины Шаковой, такая стабильность «ключа» сигнализирует, вероятно, о том, что эпоха ужесточений закончилась и в будущем нас ждет снижение. Эксперт отмечает, что теперь застройщики могут сосредоточиться на разумном ценообразовании и перестать увеличивать стоимость квадратных метров для конечного потребителя.
«Это положительно отразится на прайсовой стоимости объекта. Тем не менее давайте не забывать — когда на рынке увеличивается спрос, растет и цена. Когда на рынке квартир наблюдается ажиотажный спрос, застройщик пытается не выйти за пределы финансовой модели — сохраняет количество квартир, которые он может предложить, и избегает так называемой вымываемости, поднимая цены», — уточнила Шакова.
Президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин подчеркнул, что сохранение ставки укрепит позиции недвижимости как инвестиционного инструмента. В условиях, когда вклады больше не гарантируют ощутимой доходности, люди начнут искать им альтернативу, и квадратные метры снова станут фаворитом. Для рынка это значит только одно: спрос на недвижимость начнет расти.
Руководитель компании «RICH Недвижимость» Олег Бендриков добавил, что большинство сделок сегодня заключаются с огромными скидками. В объявлениях цены остаются прежними, но в реальности застройщики готовы снизить стоимость на 10–20%, чтобы избавиться от непроданных объектов. По его словам, пока ключевая ставка остается на уровне 21%, цены «будут топтаться на месте».
Что это означает для россиян? Если вы планировали покупку, действуйте сейчас, пока ситуация на рынке благоволит, и есть шанс взять квартиру по относительно доступной стоимости. Как только потребительская активность вырастет, цены неизбежно пойдут вверх.